新政满月，房地产市场虽然受到冲击，但成交数据并没有反映出明显的降温迹象。深圳市规土委数据显示，8月深圳新房平均售价为54089元/平方米，环比下降53元/平方米，成交量3688套，比上月增加了6.6%，创下了过去一年半以来单月成交纪录。

　　不过，业内人士对于接下来的深圳楼市走势却没有如此乐观，普遍认为市场将进入一个冷淡期。

　　一二手房价格倒挂有所转变

　　针对8月份成交量上升，美联物业全国研究中心总监何倩茹对黄金赌城娱乐房地产报记者分析称：“8月一二手住宅的备案量都出现上升，是因为‘7·31’政策出台之后，之前的交易集中在8月进行备案造成的。8月市场的实际成交情况并不乐观，环比7月下跌20%~30%，观望气氛再次升温。从目前情况看，接下来的9~11月，备案量会出现下降，数据可反映出市场的不活跃。”

　　从今年二季度开始，深圳新房成交量出现回升，由4月的1934套增加到7月的3461套。此前因为“摇号”买房，一二手房价倒挂，使得深圳不少楼盘吸引了各类投资买家。

　　对于接下来新房的走势，何倩茹指出：“深圳的住宅市场以二手房交易为主导，这个局面很难改变，因此新房市场的成交量暂时没有办法超越二手房。目前新房市场受限价影响，月度变化比二手市场小，随着供应量增加，有望维持高位成交态势。”

　　事实上，目前一二手房价倒挂的现象已经有所转变，数据显示，目前深圳一手房均价54089元/平方米，环比轻微下滑0.1%。二手房均价52953元/平方米，两者相差无几。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为：“新房价格较高，接下来政府对新房价格的管制不会停止。新政虽然会对二手房成交产生影响，但需求始终强劲，所以在下滑到一定区间后，二手房的成交量会维持在一个相对的高位。两相作用的结果，则是至少短期内，一二手房价格倒挂现象，依然有一定程度的存在。”

　　市场并未出现以价换量

　　值得注意的是，新政还是阻止了开发商入市的脚步。8月深圳仅3个项目取得了预售证。这一数字远远低于6月的11个项目和7月的9个项目。

　　据深圳中原研究中心统计，深圳楼市9月将有10个项目入市，其中南山区预计有3盘入市。对于“金九银十”成色，目前业内并不看好。

　　深圳中原研究中心相关负责人表示：“虽然深圳房价较为稳定，但是政府依然调控加码，有针对性地进行精细化调控，可见政府对于遏制房价上涨的决心。未来，房地产市场强监管将继续，政策上以查缺补漏为主，调控不会放松。在监管趋严、政策加码的背景下，成交量或继续保持低迷。

　　此次“7·31”新政中对于新房有了诸多限制，例如个人购买商品住房的（不含人才住房、安居商品房）自取得不动产权利证书起三年内禁止转让。在新房销售上也明确规定了对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”“线下公证选房”的模式开展相关销售工作。

　　但是记者却发现不少新房项目实际上受到的影响并不大，虽然有不少购房者在观望，但是自住客还是撑起了市场，不少人猜测的“以价换量”目前来看也并不容易出现。

　　“我们接待量还可以，毕竟是刚需盘，普通的购房需求还是比较旺盛的。说实话，‘7·31’新政对于我们来说并没有太大影响，推货节奏还是按原定计划进行，价格本身已经十分优惠了，‘以价换量’的情况应该不会出现。”深圳市龙岗区一个刚需盘的营销负责人直言。

　　何倩茹表示：“‘7·31’政策后，开发商的推盘步伐被打乱，目前仍处于观望状态。随着‘金九银十’销售旺季的到来，以及年度业绩考核压力的加大，开发商推盘的速度会恢复并加快。以价换量在深圳市场上比较难出现，因为整体供应不多，开发商没有必要这样做。”

　　戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端解释称，“未来市场如果需求受到抑制，开发商有货还是希望出货的，不过以价换量并不是一个整体现象。位于核心区的资产，很多开发商还是会选择持有，不会贱卖的。对于开发商来说，大部分是算过账的，持有高品质好地段的核心资产，主要是看好物业成长性，通过经营获得稳定的现金流。”

　　开发商依然看好深圳市场

　　对于经历了多次调控后的房企，面对多变的深圳市场也显得更为淡定。在8月刚结束的多场业绩会上，对于深圳楼市长期走势，各大开发商还是持续看好，并且下半年在深圳也将推出大货值的项目。

　　例如重仓深圳的深圳控股，今年上半年虽然仅完成了43.08亿元销售业绩，却宣布将全年销售目标从150亿元上调至200亿元。如此有信心也是因为其将在下半年在深圳推出总货值210亿元至220亿元不受限购政策影响的项目。

　　另外，上半年深圳项目为佳兆业贡献了37%销售业绩，目前佳兆业在深圳的旧改项目占地面积近1000万平方米，占总的旧改土地储备37%。深圳四大旧改项目下半年陆续进入供货期，总货值约440亿元。

　　开发商也加快了项目快周转，今年上半年佳兆业的销售虽然有增加，但是受调控影响增幅仅有一成，“希望从9月份开始，把经营、销售目标给补回来。”佳兆业董事会主席郭英成在业绩会上表示。

　　花样年手中握有7个深圳旧改项目，储备货值超过1000亿元，同样是加快旧改转化率及时进入市场，“深圳坪山项目最快会在年底进场施工，现在已经确权并且完成拆迁了，预计明年会推向市场。其余6个项目也会在未来三年推向市场。”花样年董事会主席潘军指出。

　　开发商看好深圳楼市的背后，是对深圳的经济面和前景持续看好。深圳控股管理层在业绩会上直言：“深圳虽然受调控政策影响，新房供应量减少，新房价格维持稳定，但购房需求依旧强劲。”

　　此外，深圳项目所能带来的高毛利率是开发商无法拒绝的重要原因。尽管比起2016年和2017年49.9%、46.4%的毛利率下降了不少，但是深圳控股今年上半年深圳项目平均毛利率仍能保持在35.5%。

　　深圳控股首席营运官朱国强表示：“今年下半年加推的产品大部分在明年结算，都集中在深圳，所在片区的价格即使在限价情况下，相信毛利率也会比较高。”

　　另一个受到深圳项目高毛利率影响的则是华润置地，毛利率为48.1%，较去年同期的35.0%有明显提升。

　　华润置地高级副总裁兼首席财务官余建表示：“深圳湾悦府和华润城三期的毛利率超过70%，带动了公司的结算毛利达到历史新高。虽然这样的高毛利率是不可持续的，但是全年毛利率超过40%是没有问题的。”