上海摇号购房两周年：宅地零溢价率 房价涨幅全国倒数

　　每经记者 程成

　　5月16日，国家统计局公布的《4月份70个大中城市房价指数变动情况》显示，新建商品住宅价格方面，4月份环比上涨的城市有67个；二手住宅价格方面，4月份环比上涨的城市有55个，同比上涨的城市达到68个。在“小阳春”行情下，“涨城”呈现增多趋势。

　　不过，作为一线城市的上海却是个“另类”。4月份上海二手住宅价格同比下跌1%，是70个城市中唯一一个出现同比下跌的城市。而新建商品住宅环比上涨0.3%，在70个城市中列倒数第12位；同比上涨1.5%，列倒数第3位。

　　《每日经济新闻》记者观察发现，在2017年一系列调控政策“组合拳”下，上海楼市自当年下半年开始划出一条“量缩价稳”的平滑曲线。而在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下，上海的一些做法又是否值得其他城市借鉴呢？

　　新房价格两年涨幅不到12%

　　从近两年上海市统计局公布的数据来看，上海房地产市场呈现出明显的“量缩价稳”的走势。

　　数据显示，新建住宅交易方面，2018年上海新建住宅(含商品住宅、安置房、保障房)销售面积1333.29万平方米，同比下降0.6%；而在2016年，上海仅新建商品住宅销售面积就达到2020万平方米，同比增长0.5%。

　　存量住宅方面，2018年上海存量住宅网签面积1230万平方米，同比增长4.3%；而在2016年存量住宅网签面积达3161万平方米，同比增长4.2%。

　　价格方面，统计数据显示，2018年上海新建住宅销售均价为28981元/平方米，而2016年新建住宅销售均价为25910元/平方米。这意味着两年时间里，上海新建住宅销售均价的涨幅还不到12%。值得注意的是，上述新建住宅均包括各类保障性住房。而即使在剔除各类保障性住房后，上海商品住宅的销售均价变动幅度也不大。

　　上海市统计局数据显示，2018年，上海内环线内商品住宅销售均价为108155元/平方米，内外环线间为74694元/平方米，外环线以外为37298元/平方米，同比分别上涨4.6%、3.3%、3.6%。

　　显然，在一系列严厉调控下，上海的投资、投机需求被极大抑制，虽然成交量大幅下滑，但价格却保持相对稳定。

　　而作为生产“面包”的“面粉”，土地价格的稳定对楼市稳定至关重要。

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，2018年上海成交宅地及商业、商务用地等共计103宗，共揽得土地出让金1643亿元，总规划建筑面积927万平方米，综合溢价率0.9%。而在宅地方面，全年共成交60宗，获得土地出让金908亿元，总规划建筑面积537万平方米。

　　值得注意的是，零溢价成交几乎成为上海涉宅地块的“标配”。全年成交的60宗涉宅地块，综合溢价率仅为0.02%，其中又有58宗为零溢价成交。而宅地的零溢价，则与“招挂复合出让”的土拍制度密不可分。

　　2016年，上海先后出现18个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出，2017年4月，上海调整土地出让政策，实行“招挂复合出让”。根据规则，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让；超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。

　　2017年6月，上海对“招挂复合出让”政策进行“打补丁”式微调，在上述规则基础上，首次引入“受让管理”指标。根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。

　　“通过招挂复合出让的方式，对房企拿地进行窗口指导，对抑制土地市场过热，以免地价推高房价具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

　　从“卖方市场”到“买方市场”

　　“招挂复合出让”政策的出台，对政府而言无疑意味着土地出让收入的“减少”，但土地溢价率的大幅下降，又很大程度上避免了房价、地价的螺旋式上升。

　　当然，上海能够接受土地的零溢价成交，与其自身的财力有着直接关系。

　　数据显示，2018年，上海市一般公共预算收入为7108亿元，位居全国各城市首位，比排在第二位的北京多22.8%，是排在第三位的深圳的2倍。

　　《每日经济新闻》记者对2018年土地出让金排名前28位城市梳理后发现，在土地出让金与一般公共预算收入的比值方面，北京、上海、深圳3个一线城市分别以29%、26%、11%位居最后三位。上海对楼市调控政策落实的程度、执行的力度，或许值得其他城市借鉴。

　　在限购方面，目前上海执行的是2016年3月份制定的“沪九条”，即居民家庭在购买住房前需连续缴满5年社保或个税；有2套及以上住房的沪籍家庭，以及有1套及以上住房的非沪籍家庭，暂停购房。

　　此外，在企业购房资格上，上海也及时“打补丁”“堵漏洞”。去年7月上海就曾加码限制企业购房，对企业注册年限、缴纳税金、职工人数等进行规定，并规定企业购买商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高到“满5年”。

　　在限贷方面，上海同样执行的是差别化信贷政策，首套房最低首付35%，执行基准利率；购买二套房的，普通住宅最低首付50%、非普通住宅最低首付70%，利率均上浮10%。不过在套数认定上，上海严格执行认房认贷。

　　在限价方面，上海同样执行着限价政策，不过相比其他城市，上海执行得更加严格。

　　在市场乱象整治方面，针对茶水费、捆绑装修、捆绑车位等乱象，上海于2017年7月实行公证摇号购房制度，要求开发企业必须将全部准售房源纳入排序选房范围；在摇号排序时必须使用公证机构提供的电脑摇号软件；不得设置利于内部、关系户的入围条件，经纪机构不得入围；对弄虚作假的企业，一律暂停网签，并列入“黑名单”。针对虚假消息、首付贷、违规提取公积金等乱象，2018年9月上海出台政策，对上述乱象进行严厉整治。

　　与此同时，上海还在开展房产税征收试点，对属于居民家庭第二套及以上住房，且家庭全部住房面积人均超过60平方米的部分征收房产税；按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%，其余税率为0.6%。

　　无论是限购、限贷，还是摇号购房等，说上海的调控政策是全国最严格的并不为过。

　　一系列调控政策的加码，一二手房价格倒挂现象逐渐消失，投资投机需求被极大打压，“强买强卖”“内幕交易”等市场乱象几乎绝迹，而随之而来的是市场交易量明显下滑。

　　但对购房者而言，正是这一系列的“组合拳”，才有了自己“地位”的显著提高：市场不再“一房难求”，买房时不会再“被迫”交茶水费、捆绑装修，绝大部分项目也由之前的“抢着买”变为“挑着买”。

　　《每日经济新闻》记者，在商品住宅体系之外，上海还在保障性住房方面集中发力，尤其是租赁住房领域。自2017年7月首次推出租赁住房用地以来，至目前上海共推出租赁住房用地68宗，总规划建筑面积421万平方米，至少提供6.5万套租赁住房。按照规划，上海在“十三五”期间将新增住房170万套，其中商品住房40万套、租赁住房70万套。

　　“政策这么严厉，但调控能不能看到效果，关键在于地方如何将这些政策落实到位。”严跃进告诉记者。

　　对投资投机客的不欢迎、对刚需的“尊重”，反映的是上海这两年的楼市从“卖方市场”向“买方市场”的转变，也是上海楼市调控成效的生动写照。