本报记者 王丽新

　　当房地产开发商甘愿为销售业绩而支付高昂的渠道费时，这个市场的低迷程度就可见一斑了。2019年开年至今，虽然房企的销售规模还在稳步上涨，但《证券日报》记者与多家企业高管交流后得到的感受是，融资压力、销售压力都很大。

　　在过去的一年中，要说地产行业的“玩家”对市场的总体感受，应该就是“低迷”两个字，但头部企业感受到的“低迷”是压力，更多中小企业感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采访中曾向《证券日报》记者表示，未来房地产行业30强之后的企业可能都没什么话语权了，整个行业将会成为头部房企的“筵席”。

　　“2008年至2019年这12年期间，所有出局的开发商几乎都是因现金流没有出现总体平衡。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》等媒体表示，如果杠杆率太高，市场一有风吹草动，企业就很难穿越周期，就会出现现金流问题了。

　　多家房企项目出现停工

　　12月3日，房地产行业陷入破产重组企业名单上再添一员，云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目停工，陷入债务违约危机。上个月，连续上榜百强房企15年的颐和地产9笔债务涉及违约，总计金额达50亿元。近几日，总资产万亿房企巨头绿地集团旗下武汉绿地中心停工1个月后，再爆出旗下武汉另一个项目也陷入停工。

　　“我们平台上有个别代建项目暂时停工了。实际上，今年有些代建项目确实不好做，暂时停工的要比往年多。”某企业相关人士向《证券日报》记者透露，原因是多方面引起的，但终归还是市场太差，销售不给力。

　　“房地产企业叫停在建项目，是减少资金损失和运营成本的最直接手段之一。据了解，停工项目一般分为两种，一种是规模非常大的大盘，项目本身短期内难以实现自身现金流平衡；一种是项目本身规模较小，但是企业集团层面出现问题，会导致旗下多个项目停工的连锁反应。”财经评论员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，背后都是资金链出了问题，尤其中小房企，甚至较为大型的房企也存在因资金问题而破产的可能性。

　　据统计，2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及发行主体3个，分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月份，三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工维权。

　　但这仍是中小房企在房地产行业周期性波动中遇到的债务违约危机，当然，这种资金困局难解，一般可能通过甩卖项目换得暂时喘息，严重者则会破产重组。但对于大型房企来说，融资渠道畅通，抗风险能力强，当前的市场带来的可能目前还只是压力。

　　30强房企拿地额占百强64%

　　不得不说，优胜劣汰的寒冬期，让房地产行业的分化速度进一步加快。

　　根据华创证券的报告，2019年1月份-10月份，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结道。

　　“当年销售端获得的销售回款和融资端借回来的钱，往往决定着房地产企业下1年甚至未来3年的发展路径，因为开发商一般会根据在手现金情况‘量入为出’式买地。”有业内人士向《证券日报》记者直言，而上述表面上项目停工、实际上陷入资金危局的中小房企，无疑则会成为头部房企“大鱼吃小鱼”的对象。

　　早在2016年的一次会议上，有“并购王”之称的融创黄金赌城娱乐掌舵人孙宏斌就对台下很多中小房企老板说：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”

　　有公开数据显示，今年前11个月，拿地金额TOP100的房企，拿地总额在2.5万亿元左右。其中，TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%，龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

　　“低价拿地高价卖房的时代已终结，这两年感觉越来越明显，在传统住宅市场中，招拍挂土地的价格逐年上升，但是由于限价，我们的利润空间在压缩，全国房地产利润在持续走低，到了去年已经是11.9%。”金科股份联席总裁方明富曾公开表示，房地产行业走过了20年，大家越来越感觉到，以前的一些经验到现在可能不太实用了，或者在失效。我们的项目利润在缩小，赚钱变得越来越难，企业之间的竞争也变得越来越激烈。”

　　方明富进一步称，未来房地产企业将从“狼”向“狮”走，从过去的加速起飞会过渡到未来的巡航模式，从激进的扩张转向未来的稳定增长，而企业也将从追逐规模到思考未来如何建构生态。