本报记者 许 洁

　　见习记者 董枳君

　　自“三道红线”和贷款集中度相关政策出台后，房企融资供需两端持续收紧，融资规模一再下降。

　　7月20日，中指研究院发布《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，融资收紧态势明显。其中，信用债融资3323.8亿元，海外债融资1899.3亿元，信托融资3379.8亿元，发行ABS融资2486.6亿元。债券发行仍为房企融资的主要形式；海外债及信托融资额快速下滑，成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

　　“从去年开始，房地产调控重点转向金融端。随着市场环境和监管政策的变化，房地产信贷增速明显放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，在未来较长一段时间内，“房住不炒”都将作为房地产市场调控的总基调不变，政策调控将逐步呈现主体化特征。

　　轻资产迎拆分上市潮

　　在“三道红线”监管下，分拆物业上市仍将是部分房企降低负债水平的重要方式之一。

　　据克而瑞不完全统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。仅36%的房企融资规模有所增加；在融资规模减少的房企中，约30%的房企融资额同比下降超过50%。

　　“近两年房企融资压力较大。由于金融领域管控较多，房企通过分拆上市，能够带来更多市场机会，至少在上市后融资渠道会更加多元化。”严跃进分析称。

　　中指研究院数据显示，2021年上半年，房企分拆物业赴港上市的热度不减，已有5家物业在港交所上市，合计募资51.3亿元。其中，越秀服务募资15.2亿元；荣万家募资10.6亿元；中原建业是唯一的新上市代建企业，募资8.3亿元。

　　“股权融资将有力补充房企现金，从而拉低负债水平，改善资本结构。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水对《证券日报》记者指出，从递表数量可以看出，分拆上市企业面临的行业竞争越发激烈。

　　据瑞恩资本RyanbenCapital的统计，截止到7月16日，共有50家来自内地的物业管理公司在港交所挂牌上市。

　　这50家全部在主板上市，从数量上来看，这50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%；从市值上来看，这50家合计市值达9842.32亿港元，占香港上市公司总市值513,260亿港元(2021年7月16日)的1.92%。

　　截至7月16日，共有30家来自内地的物业管理公司在港交所递交上市申请，占同时期港交所全部申请数量(231家)的13.0%。目前，还在上市处理中的内地物业管理公司共有22家。

　　融资环境持续收紧

　　7月15日，国家统计局公布了上半年房地产开发投资情况，从到位资金情况看，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%。其黄金赌城娱乐内贷款13465亿元，下降2.4%。

　　7月14日，银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%，其中房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

　　3月，商业银行对涉房贷款进行严格排查，多地下达相关通知，要求辖区内银行配合上层监管核查已发放的贷款流向，审核涉房贷款的申请及资金用途。

　　5月，黄金赌城娱乐基金业协会叫停了基金子公司对房地产的非标融资项目，被视为监管方将房地产供应链融资纳入涉房融资体系的信号。随后5月末上交所公布的31单状态为“终止”的ABS中，有8单为涉房类ABS。

　　“总体来说，下半年融资环境预计持续收紧，加强自身能力是关键。”刘水分析称。可以预见，下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

　　“下半年企业融资依然有压力，要适当关注房贷集中度管控政策、各类债券融资政策的变动。一般来说，企业需要经历“偿债+获得新融资”的模式，只有这样，才能获得更多的融资机会，真正促进企业的资金循环。”严跃进进一步表示。