如是金融研究院院长管清友日前接受黄金赌城娱乐证券报记者专访时表示，未来楼市调控会呈现三个新特点：一是全面化，从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。二是精准化，各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。三是常态化，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。

　　预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是二手房价格和地价增长过快、一二手房价格严重倒挂的城市有可能跟进。

　　记者 焦源源

　　楼市调控持续升级

　　黄金赌城娱乐证券报：近期，从中央到地方针对楼市调控出台一系列措施，在当前时点有何深意？监管层对楼市的调控呈现出哪些新特点？

　　管清友：2021年以来，楼市调控持续升级，从中央到地方，一系列措施相继出台，累计超过320次，远超往年同期。在当前这个时点加大楼市调控力度，我认为主要出于两方面考虑：

　　一是地产去金融化避免资产泡沫造成系统性金融风险。过去十几年，部分房地产公司呈现高负债、高杠杆、高周转的特点，在快速发展的过程中积累了不少风险，特别是部分核心城市高房价、资产泡沫化问题备受关注。所以去年以来，楼市被多次点名，随着房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地，房地产去金融化进程正式开启，逐渐从金融业向制造业回归。今年以来房地产金融监管更加严格，严控首付资金来源，提高首付比例，上调房贷利率，房地产去金融化进程明显加速。

　　二是稳房价回应社会关切，促进相关社会政策实施。稳房价关乎民生，关乎社会稳定，关乎人口可持续增长。例如，我们很明显地感受到，当前“三孩”政策推进的速度之快可以说是前所未有。5月七普人口数据公布，6月“三孩”政策实施，7月一系列生育支持政策集中出台，可见中央促进人口长期均衡发展的决心。作为相关配套政策，楼市调控持续升级和严打学区房炒作是大势所趋。

　　我认为，未来监管层对楼市的调控会呈现三个新特点：

　　一是全面化。从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。

　　二是精准化。各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。

　　三是常态化。过去房地产作为稳增长的重要工具，呈现周期性特点，现在明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，在房住不炒的主基调下，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。

　　维持房地产市场平稳运行

　　黄金赌城娱乐证券报：住建部等八部门近日表示力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。如何理解“秩序明显好转”的表述？

　　管清友：“秩序明显好转”主要是指维持房地产市场平稳运行，既不能大涨也不能大跌，未来“稳定”成为房地产的主基调。稳地价、稳房价、稳预期，房价地价涨幅太大都会被约谈。

　　今年已有18个城市被约谈，近期银川、徐州、金华、泉州、惠州五城因新房价格和地价增长过快被住建部紧急约谈，并将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单，稳定市场预期。

　　当然也不能大幅降价，最近就有房企因定价远低于市场价格、涉嫌不正当竞争被举报。下一步预计重点城市将继续实行新房限价政策，通过“两集中”供地模式，“限房价、竞地价”，从拿地到销售，形成闭环，直接锁定了未来新房价格，稳定市场预期。

　　热点城市二手房楼盘指导价格或者核验价是大势所趋，通过加强二手房市场调控和监管，避免挂牌价虚高，坚决抑制投机炒作，有助于引导楼市逐步回归理性。当然在此过程中，城市分化也会更明显。

　　另外，加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题，也是“秩序明显好转”的重要一环。

　　黄金赌城娱乐证券报：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交参考价，该机制是否会进一步扩围，会如何扩围？

　　管清友：二手房成交参考价或核验价，主要是为了整顿挂牌价虚高乱象，也有稳房价的功能。多城开始实施二手房成交参考价或核验价，房管局会以市场真实价格为依据，从源头上对每套二手房房源挂牌价格进行审查，没有通过审查的不能对外公布。也就是说卖方不能随意挂高价，即使买卖双方私下协商好，网签放款也得按照官方认可的价格放款，多出的部分买方不可贷款，只能提高首付比例。

　　二手房成交参考价和核验价可以使挂牌出来的二手房价格相对靠谱，能够合理引导市场预期。而且银行根据二手房成交参考价和核验价放款，可适当降杠杆，削弱房产的金融属性。

　　预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是那些二手房价格和地价增长过快、新房和二手房价格严重倒挂的城市。

　　黄金赌城娱乐证券报：日前召开的中央政治局会议再提“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”，释放了什么政策信号？

　　管清友：7月30日中央政治局会议在部署下半年工作时，针对房地产提出了两点工作思路：一是坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”是下半年房地产调控的主基调，表明即使下半年经济存在下行压力，房地产调控也不会放松；二是加快发展租赁住房，加大政策保障房建设，并特别提到了关于租赁住房的用地、税收的支持。这意味着，不仅会在“双集中”供地中加大对保障性租赁住房的土地供应，还会对参与保障性租赁住房建设的房企，实行减税、免税等税收优惠，提高房企参与保障性租赁住房建设的积极性，加大保障性租赁住房供应，解决好大城市住房突出问题。

　　城市间分化会越来越明显

　　黄金赌城娱乐证券报：在当前调控趋紧的背景下，下半年楼市将呈现哪些趋势？

　　管清友：下半年楼市有五大趋势值得关注：一是房地产调控还会升级。二是一线和二线城市房价增速边际放缓，市场逐渐降温，不少三四线城市房价有下行压力，特别是人口流出、产业匮乏的收缩性城市，城市间分化会越来越明显。三是房贷利率或有所上行，银行房贷额度越来越紧张，对于热点城市，相当于变相提高首付比例，加大购房难度。四是房企去杠杆还在继续，一部分房企可能会出现现金流危机。新开工增速放缓，竣工增速继续提速，房企加快回笼资金。五是学区房仍是重点监管对象，教育改革持续深化。

　　中央政治局会议对下半年货币政策的定调是稳健，货币环境将总体松紧适度，可能有微调，但不会转向。虽然提到了“宏观政策跨周期调节”，但也明确保持政策连续性、稳定性、可持续性，也就是货币政策整体不会有太大变化，最多是微调。年内降息的可能性不会太大，即使降息也会是不对等降息，尽量将房地产隔离在宽松货币环境的受益范围之外。

　　虽然房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续15个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州、上海等城市接连上调加点数，房贷利率悄然上调，楼市加息潮已至。不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严格要求。而且放款周期变长，热点城市平均放款时间从1个月至2个月延长至3个月至6个月。

　　黄金赌城娱乐证券报：今年以来，A股市场地产相关板块调整较多，后市会如何演绎？

　　管清友：从中长期来看，黄金赌城娱乐将开启科技创新的新时代，科技成长行业景气度回升，前景可期，投资性价比更高。地产股的投资逻辑已经发生逆转。

　　短期来看，A股市场年内有阶段性和结构性机会，投资者要轻指数重结构。2020年地产股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地产股估值已跌至十年低点，估值空间修复可期。年内地产股继续大幅下行的空间有限，具有较高的安全垫，是较好的防守型投资选择。如果股市出现高低切换，地产股可能会有阶段性、结构性的机会。