原标：不只是衡量楼市冷热的温度计，更是城市战略发展的调节阀  上海土拍热度传导进入良性循环

　　■上海在充分发挥市场机制作用的基础上，始终按照城市总体规划要求保持着高质量发展定力和高品质建设追求，注重实现长远的目标导向，围绕服务“五个中心”核心功能建设，强化总规统领下的“规—储—供—用”一体化管理，加快构建房地产发展新模式

　　3月28日，第三批次商品住宅用地正式出让，涉及青浦西岑、闵行大零号湾、静安大宁和浦东北蔡四宗地块，成交总金额138.35亿元。其中，青浦西岑地块以底价成交；浦东北蔡地块引来7家房企争夺，最终以溢价40%成交。

　　上海出现一宗“遇冷”地块，放在全国核心城市土拍普遍升温的大背景下看，似乎有些令人意外。不过市场认为，在经历多轮高热度土拍之后，上海开始前瞻性谋划更高能级的要素布局，锚定科创产业发展，通过差异化供地，重构城市发展逻辑。上海之所以能成为楼市风向标，原因正在于此。

　　科创腹地押注未来

　　科创概念，是本轮土拍的一大关键词。

　　先来看位于西岑科创园区的青浦西岑地块。由于只有一家竞买人报名，该地块以6000元/平方米起始楼面单价、17.54亿元起始总价，由长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司收入囊中。

　　零溢价成交，各方并不意外。西岑地块占地16.78公顷、含8幅子地块，一次性出让如此大规模的地块，在近年来的上海非常罕见。同时，地块毗邻华为练秋湖研发中心，涵盖住宅、商办等多重业态，其中住宅占比不足45%。青浦区规划资源局有关负责人陈康告诉记者，西岑地块品质要求高、建设周期长、资金回笼慢，对房企综合开发能力设置了较高门槛。

　　如果把8幅子地块拆分出让，或许会吸引更多房企参与，卖出更好的价格。不过，上海没有这样做，原因很简单：从功能定位来看，上海的土地市场从来不只是衡量楼市冷热的温度计，更是城市战略发展的调节阀。

　　随着本次交易落槌，西岑地块将和华为练秋湖研发中心、在建城中村改造项目、复旦创新学院形成环湖创新走廊，帮助西岑科创中心完成“研发—孵化—产业—生活”全链条闭合，建成一座10万人规模的世界级科创小镇。

　　瞄准未来进行布局的还有闵行大零号湾地块。和青浦地块类似，闵行地块也采用组团出让模式，涉及住宅、酒店，21.72公顷的占地规模同样少见，因而吸引的竞买人仅两家。

　　从两宗土地不难看出，上海土拍不仅仅看重房企的资金实力，更看重企业“与城市共成长”的意愿和能力。半年前，上海静安灵石地块同样以底价出让，并附带特殊的商业和落税要求。

　　上海规划资源局资源利用处负责人表示，上海在充分发挥市场机制作用的基础上，始终按照城市总体规划要求保持着高质量发展定力和高品质建设追求，注重实现长远的目标导向，围绕服务“五个中心”核心功能建设，强化总规统领下的“规—储—供—用”一体化管理，加快构建房地产发展新模式。

　　热度进入良性循环

　　白热化，是本轮土拍的另一个关键词。

　　浦东北蔡地块竞争激烈，7家房企在首轮竞价至40%溢价率封顶之后，进入第二轮高品质竞价，最终由绿城集团摘得，装修标准触顶、公共服务配套标准触顶、人才住房指标达0.6%，成为北蔡板块新地王。闵行大零号湾地块，商办面积比例高，条件上不占优势，却由象屿以18.97%的溢价率摘得。静安大宁地块吸引9家房企竞价，由本土民企大华集团以32.31%溢价率成交，成为大宁板块新地王。

　　竞拍热度之高，连业内人士都要感叹一句“超出预期”。不仅是上海，从全国来看，核心城市土拍升温已成为趋势。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说，去年以来的多轮组合政策效益释放，房企普遍看好核心城市新房市场销售回稳，补仓意愿较高，年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率。同时，包括上海在内，各地都加大了优质地块的供应力度。

　　上海率先进入楼市热度的良性循环。从去年下半年以来，土拍市场“地王”和高溢价率频出，暖意持续传导到了住房交易市场。上海市房地产交易中心数据显示，今年1月至2月，上海新房、二手房交易量同比增加28%、51%，成交价格总体回升。3月以来，新开盘项目保持较高热度。

　　市场有了预期和信心，才会有更多沪内外房企加大力度投资上海。去年以来，单单厦门一座城市就有四家国企“北上”，在沪土地投资超150亿元。

　　中指研究院上海数据总经理张文静认为，未来上海或将继续保持中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征，进而提升高品质新房供应量，并通过增强市场预期来推动楼市企稳。

　　引导建造“好房子”

　　“好房子”，是第三个关键词。

　　全国两会以来，“好房子”成为一大热词。上海从土地源头出发，引导房企建造出优质的“好房子”。

　　根据公开资料，浦东北蔡地块中小套型比例从常规的60%降低至45%，更好满足多样化住房需求；静安大宁地块中小套型比例为40%，房型设计有较大的发挥空间，是区域近年来少有的改善型住宅产品。

　　在建筑品质方面，静安大宁地块提出高要求，如同时达到绿色建筑二星级及近零能耗建筑要求，满足建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，屋顶安装面积不低于30%的太阳能光伏，在规划、设计、施工、竣工交付等阶段全部应用BIM技术，要求商品住宅装修标准不低于5000元/平方米。

　　可见，高溢价、高热度不再是上海土拍的唯一主线了。未来的上海土拍将更加关注长期主义，提供高品质住宅产品，助力城市高能级战略发展。有专家指出，对优质房企而言，从“高溢价狂欢”转向“长期价值深耕”，是挑战，更是机遇。

　　（本报记者 戚颖璞 来源：解放日报 日期：2025-03-30 ）