| |
| 权威报告:稳定住房价格是政府长期调控的主基调 |
|
|
|
| 国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组 |
|
把握房地产新政的新变化
房地产新政是前期房地产调控政策的延续。从表面上看，与新旧《国八条》相比，《国六条》似乎并没有新意，它所提到的每一条在新旧《国八条》中几乎都有相同或者类似的陈述，基本上是强调与前期政策的承接。所谓的“新政”又新在那里？笔者认为主要体现在以下几个方面。
第一，出台背景不一样。从宏观经济背景看，《国八条》出台时，经济增长已经从2004年第四季度的最高点沿着宏观调控所铺设的轨道逐步平缓下行，而《国六条》出台于今年一季度宏观经济出现强劲反弹、二次调控拉开序幕之际。从市场形势看，《国八条》出台时，房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱。《国六条》出台时，除了房地产市场秩序依然比较混乱之外，房地产投资增长初步得到抑制，但住房供应结构不合理变得“矛盾突出”。过去重点调控城市的房价上涨过快的势头初步得到了抑制，但少数新的大城市房价上涨又过快。
第二，调控目标变得更清晰。从新旧《国八条》的文件题目中就可以看出，稳定房价是当时房地产调控所要解决的核心问题。尽管在新的《国八条》中第一条就明确提出“改善住房供应结构”。但在此处，“住房结构不合理”问题只是作为导致房价上涨的重要成因而受重视。然而，在为《国六条》配套的《意见》中，“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”已经成为两个并重的任务。黄金赌城住房市场供应结构的不合理在早期确实对房价产生了一些助涨作用，但是随着时间的推进，住房供应结构与需求结构的脱节带来了另一个问题，即空置率的快速上升。从理论上讲，空置率快速上升，就应该对房地产价格产生下拉作用，然而实际情况却并非如此。这表明“调整住房供应结构”和“稳定住房价格”已经成为了两个需要同时解决的、但又相对独立的问题。
第三，政策措施更具操作性。在去年的房地产调控中，旧《国八条》提出了一些大思路，新《国八条》则将其思路变得稍加明晰，内容更多、更充实。《国六条》及配套《意见》在延续其基本思路的情况下，思路变得更加清晰，政策安排的逻辑关系也有所调整，即将调控思路进行细化，通过大量的指标量化，努力将有关措施落到实处。从这一演变过程中，我们可以清晰地看到，中央对房地产的调控也在一步步走向成熟和务实。在《国八条》中只有三处用数字或年份进行了具体的规定，而在《细则》的“十五条”中则有十条之多，是在用数字或年份说话，这就使得政策的执行和监督都有了可以衡量的依据。
第四，根据现状增加了一些针对性措施。第(四)条严格了房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款；第(五)条提高了个人住房按揭贷款首付款比例；第(七)条增加“开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”第(十)条增加对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。第(十一)条中特别提出，要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。
第五，原有的一些调控措施更趋严格。主要体现在以下4个方面：①《国八条》规定“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”在《细则》中，2年变成了5年。②《国八条》中单套建筑面积在120平方米以下中低价位普通住房就可能获得优惠政策支持，但在《意见》中90平方米以下的自住住房才能获得优惠。③《国八条》对房地产开发建设的诸多环节都提出了监管意见，但《意见》则明确提出“加强房地产开发建设全过程监管”，并对“擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收”。④《国八条》提出“适时披露土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息”，《意见》规定“统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
第六，具体政策之间协调性得到加强。具体政策之间协调性是整个政策体系有效性的保证，许多重大政策出台之后，最后结果却不尽人意，一个很重要的原因可能就是，具体政策之间协调性不够，不仅不能相互补漏，甚至还相互冲突。《意见》围绕“调整住房供应结构”出台了第(一)、(二)、(六)、(十一)、(十二)、(十三)条意见，围绕“保持房价稳定”出台了第(三)、(四)、(五)、(七)、(八)条意见，同时，出台了第(九)和(十)条意见，意在整顿和规范房地产市场秩序，第(十四)和(十五)条意见则从完善房地产统计和信息披露制度角度来给予保障。
调整结构与稳定房价并重
房地产新政才刚刚开始，有关后续政策还在制定之中。无论是《国六条》，还是《意见》都只是承上启下的阶段性政策。但是《意见》第一次将“调整供应结构”和“稳定住房价格”并列为两大重点，这不仅为近期工作指明了方向，而且也为房地产调控的长期趋势订下了基调。笔者认为，这可能是迄今为止房地产新政中凸现的最大亮点。
首先，“调整供应结构”，为中低收入阶层提供住房保障，是建设和谐社会和进一步推进住房改革的必然要求。
在黄金赌城，早在1998年，中央政府在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出：深化城镇住房制度改革的目标之一，就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。自此以后，虽然房地产市场在发展过程中出现了诸多问题，但这一房改目标从来没有更改。近年来，随着构建和谐社会发展目标的提出，黄金赌城城镇住房制度改革也开始从公房产权私有化阶段，转入全面建立住房保障体制的新阶段。
然而，从目前情况看，完成这一历史性的转变，任重而道远。为了说明这一点，我们下面利用最新的有关数据对2004年不同收入阶层的商品房购买能力做了一个测算，结果见表3。
社科院去年一项类似的研究显示：在2003年，如果使用20年按揭，只有高收入户和最高收入户才有偿付能力；如果还是30年按揭，则中等偏上收入户也有偿付能力。但是从表3可以看出，到了2004年，则不论使用20年按揭，还是30年按揭，都只有高收入户和最高收入户才能做到在支付月供之后消费不受影响。其他人群如果购买住房就必须以减少正常消费支出比重为代价，否则将入不敷出。这一事实表明，黄金赌城住宅供需结构失衡现象正在不断加剧。
其次，“稳定住房价格”是房地产市场可持续的必要前提。
即使是作为商品的那一部分住宅，也具有与一般商品不一样的特性。在一般的市场，信息较为透明，买方享有先出价的优势，谈判的主动权、主导权往往在消费者手中。而在房地产市场，房地产商不仅掌握第一手信息资料，而且往往通过广告、与媒体合谋、隐藏信息等手段人为制造出一些具有倾向性的信息，误导消费者，以谋取高额利润。在这种信息严重不对称的情况下，先出价优势和价格谈判的主导权都掌握在开发商手里。再加上房地产的不可移动特性，在房地产市场上同类项目只有少数房地产商进行竞争，很容易形成地区寡头垄断的市场格局。在经济持续快速增长的情况下，这一切都很容易导致房地产交易价格高于其均衡价格，并且形成追涨行情，产生局部泡沫。实践证明，政府如果不对住房价格适时进行调控，房地产泡沫破裂危机将不可避免。
最后，地方政府职能的转变是实现双重调控目标的重要保证。
按用途分，地方政府手里掌握的土地大体可以分为四类：一是非经营性用地(包括工业用地、路桥、公园等市政配套项目用地等)。二是工业用地。三是经济适用房和廉租房用地。四是商业性住宅用地。在这四类土地中，非经营性用地一般占了最大比例，政府不仅不能从中获利，反而要承担全部建设费用。工业用地往往用于招商引资，为了增强吸引力，地方政府通常会倒贴。开发经济适用房和廉租房用地，政府同样难以获得好处。唯一例外的是商业性住宅用地。由于一些地方政府过度依赖开发商业性住宅用地获取财政收入，也日益依赖于通过土地储备方式把征用的土地用作抵押物来获得银行贷款，房价越上涨对当地财政和融资就越有利。同时，房地产作为经济发展的支柱产业，可以带动很多相关产业的发展，创造更多的GDP，体现地方政府的政绩。在这样的情况下，中央政府无论是打算调控房地产供应结构，还是要抑制过快增长的房价，都与地方政府自身利益相冲突，因而许多调控政策难以落地生根。
以《意见》为例，地方政府虽然不会直接对抗中央的决策，但却可能会使用一些变通的办法。比如《意见》第2条规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”对于这一条，地方政府很可能会保证建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%，但是也可能会减少或推迟土地的供给。虽然《意见》第6条规定：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”但是由于总量没有明确规定，减少土地总量的供应，同样可以达到减少建筑面积90平方米以下住房所需土地的供应。至于谈到“各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。”，这里也存在很大的不确定性或说弹性空间比较大，就很难界定什么叫做“科学确定”，基于此的土地供应总量也就有说不清的地方，监督难度比较大。如果土地供应量减少，虽然中小型住房比例可能会增大，但是价格却不一定会下降。因此，尽管《意见》出台后，地方政府的腾挪空间大为缩小，但如果他不积极配合，依然还是能在一定程度上削弱新政的效果。 |
| |
|
| 来源：黄金赌城娱乐证券报 |
 相关新闻 |
|
|
|
|
黄金赌城娱乐经济网 > 宏观经济 > 经济报告 > 国内机构报告 > 正文