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房地产政策取向要看汇率"脸色"
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陈勇
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自黄金赌城娱乐开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率形成机制的改革也正式拉开序幕。人民币与美元脱钩，选择在美元兑欧元、日元等主要货币反弹到一定的高位进行，赢得了较为宽裕的缓冲空间，显示出高超的技巧。
从证券市场的反应来看，房地产股票和航空股票走势最为抢眼，反映出房地产市场和航空市场受到汇率变动的影响最大。航空公司由于有大量的美元负债，一次性汇兑损益得到体现，而汇率机制变动对房地产市场的影响则更加深远，更加复杂。
日本的两次汇率变动助成房地产泡沫
对人民币升值最有借鉴意义，也是最担心重复出现的情况，莫过于二战以后日本经历的两次大的汇率变动，第一次是在1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%。第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%。
日本的两次汇率改革都导致了土地价格的上涨。尤其是1985年后，日元升值导致了地价连续5年的上涨，日本从1985年广场协议之后到1989年，东京和大阪的商业用地和住宅用地平均价格上升了3.3倍和2.7倍。
日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。其一是汇率改革迫使日本政府采取松动的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对产业经济的影响，日本中央银行放松了银根，利率不断下调，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。其二是为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制定的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
日本的银行资本金比率一直比较低，平均只有3%左右，如果按照8%的标准执行，有很大的差距。当时的日本政府实行双重标准，可以按照日本本国的4%的标准，也可以按照8%的国际标准，对于有海外分支机构的银行，必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，调整银行资产结构也成为当然的选择。房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款业务风险的一半，意味着银行发放相同数量的贷款，如果是房地产抵押贷款，只需要一半的资本金即可。受此影响，日本的银行将资金大量投放到不动产领域，助长了房地产泡沫的形成。
房地产优化改革应先于汇率机制变动
总结日本房地产泡沫破灭的教训，在人民币汇率机制变动之前，对于金融系统和房地产行业进行优化改革，是国家政策取向的关键。2004年4月，国家开始实施宏观调控政策，对房地产这个国家支柱产业的调控，对于抑制经济过热，起到了关键作用。也为人民币汇率形成机制的改革打下基础。新的调控政策在供给、需求等方面都有重要体现：
一方面是加强土地供应管理。土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。由于垄断市场结构，开发商不会牺牲自己的利润，成本转嫁到产品之中，客观上造成了土地价格上涨。所以单独调控地价没有取到控制房价的目的。后起的供应管理政策在市场供应结构上加以调节，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。对平抑房价起到了良好的作用。
另一方面，国家加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。2005年5月27日，国家税务总局已经会同财政部、建设部，下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。同时实施需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机。按照国家七部委的有关规定，从2005年6月1日开始，对个人购房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。国家七部委同时要求缴纳营业税要有配套政策，一是各地对本地区的普通住房进行界定，二是对个人购房2年期进行界定等。在客观上造成了投资者惜售和售改租赁，仅仅是少数实力不济的炒家望风出货。
最后，为了防止房地产行业的风险向金融系统转化，国家加强了银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理。由于住房贷款有住房抵押，风险较低，是银行的优质资产，各家商业银行在其他贷款风险较大的情况下，加大了住房贷款发放。甚至出现了银行和企业、个人贷款者假造信息骗取贷款等案件。然而中央政府担心房地产贷款风险引发金融系统危机，危及国民经济，采取了对个人住房贷款加息措施和对房地产开发贷款限制信贷规模、提高贷款门槛、提高首付、降低贷款年限等措施，还对银行提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例等手段，以及打击假按揭等事件，达到了收缩信贷规模和降低风险的目的。
可以说，人民币汇率机制的改革过程，基本上体现了中央的全局战略部署，在金融和房地产两大产业上提前准备，达到了出其不意的效果。今后房地产行业的政策取向，仍将与人民币汇率变动趋势息息相关，对房地产行业的持续宏观控制也将是在汇率变革下，避免房地产泡沫形成与破灭的长期课题。
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| 来源：
黄金赌城娱乐经济周刊 |
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