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| 提高首付挤压非理性需求 中央酝酿稳定房价新政 |
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| 谢红玲 李乐 王其明 |
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房贷首付比例可能提高的消息一石激起千层浪。截至发稿时央行对此传闻尚未予以肯定，接近决策层的相关人士则向记者证实，利用按揭杠杆控制楼市非理性需求增长、调整市场供求关系的方略已定，并将采取央行发放指导性文件的方式下达。
与此同时，一个重点研究房地产问题的中央经济形势分析会正在紧锣密鼓地筹备中。有关方面正在加紧搜集信息为即将出台的房地产新政做准备。人们可以明显感受到，针对狂热的房地产市场，中央政府正在酝酿组合拳，以期从调控房地产市场供应总量、改善供应结构、引导合理需求等诸多方面稳定房价。
提高首付挤压非理性需求
“高档房供需状况接近平衡点，中档房市场需求旺盛但供给不足，所以针对所有项目普调首付比例是能够达到政策预期的。”阳光100常务副总范小冲对记者分析说，他看过的一份研究报告也显示，大中城市供求结构矛盾普遍存在，中低档房的缺口在30%以上。
记者通过调查也发现，越是高档项目一次性付款的客户比例越高，通常在40%～50%以上；普通住宅客户使用贷款的比例多在80%以上，有些项目甚至在90%以上，贷款成数多为八成，二线城市使用贷款的客户比例高于一线城市。
“我个人分析，即便银行调高首付比例也不会一刀切，一定会对中低档房和高档房区别对待，对房地产市场发育程度不一的不同城市区别对待。”万科新闻发言人谭华杰说。
提高个人按揭贷款首付比例，等于抬高银行的放贷门槛，将有效遏制银行的放贷冲动，也将把真实购买力不足的人群挡在商品房交易市场大门外面。政策制订者的意图在于：购买需求的减少肯定会为商品住宅市场降温，同时刺激二手房市场、出租房市场的发育。并希望借此使人们向理性消费回归、树立起梯级消费观。
上海盛基集团副总裁朱咏敏一针见血地指出：“银行的支持力度是楼市供求关系的风向标，启动按揭杠杆调整供求关系最直接、最厉害。”
至于为什么此次调控会拿购房者开刀，范小冲分析说：“目前的土地供应方式造成的结果是地根过紧，针对房地产商的开发贷款一直紧缩又让开发商因为银根限制对现有土地开发的速度变慢，所以整个商品房市场的供应量上不去。供求关系是决定房价的最主要因素，供量有限，需求越发旺盛，要实现供求平衡，也就只有在抑制需求上下手了。上一轮调控有效遏制了投机性购房，这回该针对实际购买力较弱的非理性购房了。”
此次调控的影响不仅会体现在非理性购房者的出局上，还会改变有真实购买力的人群对价格的预期。一位准购房人分析：“政府一打压，买房的人减少了，高房价还撑得住吗？即便房价不下调，想必开发商也会推出些优惠措施来，看来买房应该再等等。”
调控供需双管齐下
此论房地产价格的调控显然是从供应和需求两方面下手。建设部内部人士告诉记者，4月份由建设部布置的40个城市空置率检查已经进入收尾阶段，空置率检查的主要目的在于为调整供应结构进行数据铺垫，并称下一阶段建设部将加强城市房地产市场供应结构的力度，并集中经历督促地方政府尽快落实。
“中低价位普通商品房每个城市都必须供应。”该人士语气坚定。记者了解到，北京的中低价位普通商品房的供应已经启动在即。北京市国土局局长安家盛在接受采访时也表示“年底之前应该有1~2个楼盘出来。”此前，房价快速上涨的北京一直没有中低价位普通商品房的供应。，此举是按照“中央、建设部、国土资源部的统一安排”。强力进行供应结构调整无疑将成为未来调控组合政策中的又一重拳。
建设部的一位内部人士甚至私下向记者表示，调整供应结构所能取得的效果，在相当大程度上取决于地方政府的重视程度。
在调整供应结构的同时，政府主管部门还在尽力想办法实现充足的市场供给，并从市场供给源头的关键环节——土地入手，确保最终在房屋供给环节保证充足。
记者确知，为保证土地储备中心拥有足够的土地储备用以市场供应，北京市政府已经同意由市财政拨付21亿元专项资金用于土地收购储备和整理，以支持其资金筹措渠道多元化的探索。目前，地方土地储备机构的资金主要来自于银行贷款。
实际上，从2002年起，北京市10家商业银行共向土地储备中心授信318亿元，而北京市目前已使用了110.96亿元。北京市国土局方面认定，单一依靠银行贷款存在相应的风险，最终不利于实现充足供应的目标。
同时，北京市国土局方面也基本确定，企业通过招标形式可以介入土地一级开发，并可在土地一级开发领域收取2%的项目管理费或不超过8%的收益。以加速土地一级开发的速度，此前，地方城市土地一级开发的主体通常是地方的土地储备中心。记者获得的可靠消息表明，北京的这一做法，得到了国土资源部的认可，土地利用司的一位领导告诉记者，国土资源部正在向全国推广北京的模式。
事实上，所谓一级开发就是土地开发、平整工作，按照相关规定，“8·31”之后，政府用于供应的土地都应该是完成整理工作的“熟地”，因此，一级开发的速度将直接影响到现实的土地供给量，并传导到房屋供应领域，从而影响现实供给。故此，国土管理系统在一级开发领域引入企业加速土地整理，其用意实则在于充足供给。
据记者了解的消息，强力进行供应结构调整和充足市场供应，并不是调控政策的全部，而更多调控的组合拳将在最高决策层“拍板”之后陆续出台。 |
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| 来源：黄金赌城娱乐经营报 |
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