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| 各出奇谋竞争白热化 收租股斗法商场换装吸客 |
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| 晨曦、蔡清伟 |
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近来香港经济好转，最大得益莫过于零售业，连带各商场亦被带旺，每逢周六、周日，大型商场各自举办活动，藉以趋旺各租户生意。有发展商为迎合世杯热，斥资200万元举办有关活动，务求吸引更多人流，而未来两年陆续会有大型商场落成，包括嘉里建设(683)旗下的九龙湾MegaBox、信和(083)旗下奥海城拟扩展第三期，以及荃湾万景.新概念大型商场等，商场战转趋白热化。有分析员指出，未来数年零售市道料可保持畅旺，故具备商场物业的收租股续可看好。
对于近来各发展商越来越重视商场业务，商场管理学会创会会长、新鸿基地产(016)代理租务总经理冯秀炎表示，以新鸿基集团为例，仅是商场租金收入已占整个写字楼及服务式住宅租金收入的54%，可说占了相当大比例。冯秀炎续说，现时全港的不同类型商场合共1亿尺面积，其中大型商场占当中的四成，而且有迹象显示大型商场将会越来越多，商场成为本地零售模式的主流。她亦坦承：‘自从个人游于03年实施后，香港市道慢慢恢复过来，尤其零售业的增长很快，连带商场亦受惠。’
饮食购物娱乐一条龙
冯氏亦坦言，现时经营商场今非昔比，越来越难做，‘随着本地经济转坏，连带消费者心态亦改变，不但对购物要求提高，更连带对商场要求提高，商场要具备良好环境才能吸引人流。商场不像过去仅是购物地方，而能提供空间予客人活动。’信和(商场推广)总经理苏蔡洁莲表示，现时商场的定义跟过往不同，要提供一条龙服务，包括饮食、娱乐及购物等元素，务求使客人可在场内消磨一整天。
为了满足客人的需要，吸引更多人流，各商场出尽法宝落力做推广活动，冯氏指出，现时受欢迎并不保证永远受欢迎，商场必须持续的举办活动，才能保持人气。就以apm为例，一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，更有同行声称，一年要办数百个活动。苏蔡洁莲表示，为了吸引更多人流，商场不时要举办新活动，好像近来商场与慈善机构合办文化活动，不但使商场提供社区功能，更予客人新鲜感。
生存之道：定位清晰
面对竞争激烈环境，各商场为求生存，各有自己的定位。信和集团日前宣布斥资1.5亿为旗下尖沙咀中心及帝国中心进行大规模翻新工程，该工程重点要把该两个中心变为该区有名食肆集中地。信和置业租务部副总经理黄嘉颖表示，每个商场若要生存，一定要有明确的策略，及其清晰的定位。苏蔡洁莲指出，信和旗下各大型商场各自有其定位，明年将落成的万景商场，面积达50万平方尺，将会是该区大型综合性商场，走年轻及大众化路线，其中卖点为4万尺的露天广场，仿效日本六本木的模式，引入街头表演及活动，可说本地全新概念的商场，相信可吸引该区70万人流。另外，嘉里建设旗下的MegaBox将于明年第二季开幕，楼高19层，零售楼面面积达110万平方尺，特别引入全港首个符合国际标准的滑冰场，为东九龙最大型的购物新地标。
对于本地商场未来发展，冯秀炎表示，虽然竞争环境越来越激烈，但相信是良性的，‘本人不相信市场会饱和，若同行往不同空间开拓，相信这个饼会越做越大。’
商场旺领收租股走俏
商场生意越做越好，连带有关商场业务的收租股亦被看好。软库金汇投资银行业务总裁温天纳接受记者查询时表示，各大收租股旗下的商场进行‘大变身’对股价有正面支持作用，前提是装修后商场租金能够上升、人流能够增加。‘商场的那个饼就是那么大了，部分商场的装修是迫于应战，如果不进行装修就会被其他商场抢去客源，因此并非装修过后商场人流就会上升，反而会有下跌危机，这要视乎商场装修后的定位。’
对于收租股今年走势，温天纳认为要视乎8月美国议息结果。他说，冠君REITs上市后股价节节下跌彰显投资者对地产股的看法，地产股的后市表现系于美国的息口走势，市场估计6月美国将会加息，8月则会维持息口不变，‘如果符合市场预测，则8月过后地产股还有10%的升幅。’
装修为求留住旧客户
富泰证券联席董事黄德几接受记者查询时直言，各大招租股旗下的商场近期进行‘大变身’并不是什么新鲜事，他说：‘商场向来需要不时装修以保持新鲜感，但招租股与领汇不同，领汇装修可以大幅度提高商场的价值，私人商场的装修更重要的目的是留住旧客户。’
黄德几认为，地产股‘最光辉的时间’已经过去，这由有地产商推延分拆REITs的上市可以证明。地产股里面，他看好手头持有商厦或商场的地产商，包括鹰君(041)、希慎(014)、新地、嘉里及长实(001)。‘其中最看好新地，一来具有品牌效应，是地产股里面的龙头股；二来新地在股市高位配股成功，手头持有大量现金，进军内地的策略及时间均拿摥得当。’ |
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| 来源：香港商报 |
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