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房地产业政策无利空 投资需理性

打印本稿】 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口 2006年06月08日 10:39
    一、近期地产股的下跌源于对政策调控的恐惧

    1.近期地产股走势低迷

    从地产指数与中标300指数对比图来看,从5月份开始,地产股走势开始低迷。最近一段时间,地产指数甚至出现了大幅下跌,以万科为代表的一线地产股破位,投资者恐慌情绪严重,地产股仿佛成了烫手的山芋。

    2.地产股的下跌主要是由于对政策调控的恐惧

    追溯本轮地产股行情启动的诱因主要有:第一,地产股业绩的大幅增长;第二,房地产行业的持续景气;第三,土地和项目价值的重估;第四,人民币持续的升值。2005年,80家地产公司中49家净利润有不同程度的增长,其中增幅在50%以上的有22家。上市公司共实现净利润64.44亿元,同比增长17.25%。2006年第一季度报告显示,有48家地产公司业绩同比增长,增幅达到50%以上的有25家。整个行业实现净利润16.94亿元,同比增长33.42%。其中G万科 (000002行情,资料,咨询,更多)一家实现净利润3.88亿元,龙头公司的表现非常突出。从目前来看,尚没有看到地产公司业绩下滑的趋势,由此来看,业绩因素不是造成地产股下跌的原因。

    从行业角度考虑,06年单月的销售面积环比也没有出现下降,行业依然维持了相当的景气,从这个角度来讲,地产股的下跌并不是因为行业景气度发生了转换。同样,地产股的下跌也不是因为市场对土地和项目重估价值的不认可,因为期间主要是资产重估概念的G国贸最大涨幅超过了50%,小商品城股价屡创新高。另外,人民币升值的趋势也没有发生很大的变化。

    综合分析,地产股近期走势的低迷主要是由于对政策调控的恐惧。

    二、投资者为什么害怕政策调控?

    地产股的投资者为什么对政策调控如此敏感?这主要有三个原因:第一,黄金赌城的房地产行业是典型的政府主导型行业;第二,历年的宏观调控曾经重创地产股;第三,抑制房价上涨的宏观调控看上去损害了地产公司的利益。房地产开发企业在商品开发过程中已经实现了高度的市场化,但政府仍旧控制着房地产开发产业的主要外部资源:土地和资金。

    正是由于房地产业属于政府主导型的产业,05年的宏观调控重创地产股,投资者对此到目前为止还心有余悸,因此面对新的一轮政策调控,投资者选择了“走为上”的策略。另外,在普通投资者看来,短期内房价上涨空间受到抑制,地产公司净利润会下降,进而损害地产公司的投资价值。

    三、政策面已经没有利空

    1.政策调控的目标绝不是打压房地产

    从本轮行业复苏以来,政策之于房地产明显经历了三个阶段:扶持—扶持与规范并重—规范。从政策历程来看,政府从来就没有打压过房地产。1999—2000年取消福利分房的政策直接“创造”出巨量的住房需求,连续的降息刺激了企业投资的信心,银行按揭的推广使昂贵的住宅潜在消费转化为现实可能,税收的优惠使房地产市场交投两旺,取消房地产企业上市限制象征着它们不再受歧视,方方面面的政策体现了对房地产的扶持。新兴市场的不成熟很快就暴露出自身的问题,01、02年,政策表现为扶持与规范并重。一方面,房地产继续享受着政策的扶持:房改继续推进,带动了二手房的发展,一些不合理行政收费取消,贷款利率降到历史最低点。另一方面,政府费了很大的精力力图规范市场:出台交易、拆迁政策,整顿土地、中介市场,规范住房金融业务等等。03、04年,房地产业不断发展壮大,已经事实上成为国民经济的支柱产业。牵涉了太多利益、地位举足轻重的房地产业需要一个游戏规则。因此,土地新政出台,信贷政策立矩,政府力图规范房地产市场。步入05年,土地的紧缩政策带来了房价的大幅上涨,房地产企业获利丰厚,政府依然没有通过打压房地产市场来调控房价。因为政府考虑到房地产行业的地位举足轻重,一旦房地产市场趋冷,不仅GDP增长堪忧,甚至会引发金融风险。投鼠忌器,政府没有打压房地产,当年国务院8条意见中,第一条就是高度重视稳定住房价格,“稳定”重于一切。没有打压房地产,政府也没有采取加大供应的方式,因为增加土地供应意味着又一轮投资热的开始,这很容易引起钢铁、能源等供应紧张,价格上涨,使2004年宏观调控成效化为乌有。政策选择的路径是抑制需求。

    05年末到06年初,部分城市房价上涨的趋势并没有改变,这在一定程度上宣告了单纯抑制需求政策的失败,政策转向了“增加供给的同时继续抑制需求”,增加供给主要采用了结构调整的方式,抑制需求的手段也比较温和,首付款比例轻微增加,在一定程度上限制住房转让。政策根本没有打压房地产行业的迹象,而是通过调节供需,达到房价的稳定。

    2.上市公司是宏观调控绝对的受益者

    第一,宏观调控有效地抬高了房地产业的准入门槛

    2004年以来,国家对地产业的宏观调控政策重要的两项是,一控制银行信贷,二出台新的土地政策。“土地新政策和控制银行信贷两手抓”,从两个关键的环节(但实质是资金)抬高了房地产行业的准入门槛。政策客观上起到了优胜劣汰的作用,使上市公司特别是优质的上市公司获得了扩张和壮大的机会。

    第二,房价的稳定是行业之福。

    房价持续两位数的上涨,是以透支未来需求为前提的,不具有可持续性。而且,房价的持续上涨很容易激化社会矛盾,造成房地产产业生态环境的恶化。另外,房价持续快速的增长,会导致房地产“泡沫”,泡沫的破裂不仅对房地产业,对整个宏观经济都会产生致命的打击。因此,控制房价稳定,为上市公司

    第三,供应结构的调整,使房地产公司整体受益。

    按照目前的供应结构调整方案,70%的土地来建设中低价位住房,那么会造成中高档房的短缺,这类物业的价格会出现上涨。而上市公司开发的项目,多数以中高档房为主,因而是政策的受益者。同时,如果由于供应结构的调整使房地产公司未来开发项目规划发生变更,将延缓新房上市,造成未来一段时间供应量的进一步短缺。这对开发项目众多的上市公司又是利好。

    3.从政策调控的规律和内容来看,政策密集出台期已过

    按照一般的宏观调控规律,政策调控大体分为四个阶段,第一阶段是在两会期间,这一阶段主要是决定调控与否,确定全年调控的基调。第二阶段是在两会后一个月,这个阶段是起步阶段,各部委都会对“两会”的精神加以领会,同时酝酿政策。第三个阶段是政策提速阶段,大约在4月份到5月份,最迟不会超过六月,因为这一时期,政策酝酿已经成熟,新一年(第一季度)的统计数字已经出台,可以对症下药了。第四阶段是政策细化落实阶段,一般在下半年,这一段时间主要是对政策的贯彻和效果的检验。2005年的宏观调控,基本是经过这四个阶段,2006年也不例外,从两会讨论,到建设部制定全年政策目标,到央行加息,国六条出台,九部委联合发文,基本上遵循了以往调控的规律。

    四、在可以预期的未来,针对地产的利空政策较少

    对中央政府而言,关注房价短期和局部看涉及巩固宏观调控成果、避免经济过热,长期和全面看关乎建设和谐社会、维护持续稳定的大局。因此,从这点出发,政策肯定不会允许房价大幅上涨,但是由于房地产举足轻重的地位,政府也不会允许房价大跌。围绕这个目标,各个监管部门未来的政策基调基本可以确立。

    从上述分析来看,在可以预期的未来,针对地产的利空政策较少,不会对房地产上市公司形成重大的冲击。总之,我们认为,解决住房问题一是靠市场购买,二是靠政府资助。全部(或者大部分)依靠市场解决住房问题,巨量的需求很容易造成供需失衡,政策仍然在寄希望于一个所谓的“好”的市场来解决全部的住房问题。房地产有两种属性,它既是商品,也是保障品,寄希望于以盈利最大化为目标的市场解决社会保障问题,是不现实也是不可能的。政策的错误成就了繁荣的房地产市场,也奠定了上市公司的长期投资价值基础。对政策调控的恐慌使地产股出现了大幅的下跌,而现在和未来的政策调控都无碍上市公司的投资价值,因此投资者需要保持一定的理性,同时,我们认为,回调就是绝佳的机会!
 
来源:中金在线