以房养老陷骗局 合同被判无效

　　高女士以房屋作为担保向王某借款220万元，并委托对方指定的龙某代理其房屋抵押和出售等事宜。不料，龙某与买房人恶意串通，在高女士不知情下将房屋低价出售。为此，高女士起诉要求确认房屋买卖合同无效。昨天上午，这起备受关注的“以房养老骗局”案在朝阳法院一审落判，法院认定龙某代理高女士与刘女士的房屋买卖合同无效，判决刘女士协助高女士将房屋登记变更至高女士名下。

　　“以房养老”遇骗局

　　59岁的高女士为了改善退休生活，经朋友董女士介绍了一种“以房养老”项目：以现有房产证抵押做理财，12个月为期，每月给付房屋价值的3%。高女士被“白拿钱，无风险，项目运作一段时间了，很成功”的宣传所吸引，遂将自己的一套住房用于投资。

　　2016年4月15日，高女士被带至北京市方正公证处，签订了借款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、委托书以及公证书等系列法律文件，还交出了房产证和身份证。据高女士说，她当时不知道是在公证处，也不清楚这些文件的法律意义，而广某某（已被抓）、龙某以及出借人王某都是第一次接触。

　　随后，高女士又去办理了房产抵押手续。同样，她自称对这个行为没有清楚的认知，只是按照广某某等人的要求去做的。之后，经由王某操作，转给高女士银行账户220万元，并打给了龙某28.76万元，算作第一个月的利息及手续费，剩余的钱转账给董女士做理财投资。此后的两个多月内，高女士只收到董女士转账13万元，便再无任何消息。

　　起诉要求合同无效

　　直到2016年10月，高女士被要求腾房和被索要借款和利息，她才得知刘女士伙同龙某将其房屋办理了过户手续，进而取得了新的房产证，而交易价格只有130万元，严重低于当时的市场平均价格。至今，高女士未收到过任何房款。为此，高女士起诉要求法院认定刘女士和龙某等人签订《存量房屋买卖合同》无效。

　　庭审时，刘女士未到庭，其答辩称，高女士公证委托龙某代办售房手续合法有效，其取得房屋所有权应受法律保护。龙某则到庭否认串通，称当初是高女士急需资金，经他介绍与王某签订了借款合同并将房屋进行了抵押，承诺一旦无法偿还，便委托其出售房屋以偿还借款，整个房屋交易都是按照高女士的要求进行的。

　　买卖双方恶意串通

　　经法院查明，龙某作为委托人与刘女士签订合同，将房屋以280万元（其中房屋价值130万元，家具、装修以及配套设施150万元）出卖给对方。刘女士于网签三个工作日将首付款200万元支付给高女士。此后，龙某自称刘女士的亲属，委托中介寻找房屋买家。后刘女士将房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为李某某。

　　龙某和刘女士均主张，何某某代刘女士向龙某支付的200万元系支付涉案房屋的购房款。但法院对此认为，这笔款项在短短21分钟内通过转账依次流经何某某、龙某和王某的银行账户，最后又回到王某的银行账户，而上述几人的账户存在大额、密集资金往来，存在十分密切的经济利益联系。整个资金流转过程作为一个整体，并未发生200万元款项所有权实质上的转移。因此，不能确认该200万元系刘女士向龙某支付的涉案房屋购房款。

　　刘女士与龙某仅在短暂交易过程中建立信任关系，并委托对方出卖涉案房屋不符合常理。若刘女士是实际买受人，则她与龙某和何某某等人存在恶意串通；若刘女士仅以其名义，由龙某、何某某等人借名买房，则龙某与何某某等人存在恶意串通。总之，龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖涉案房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高女士的利益，应当认定龙某代理高女士与刘女士就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效，刘女士应当将涉案房屋变更登记回高女士名下。

　　老人另诉抵押无效

　　宣判后，高女士连连感谢法官为她保住了房子。昨天，两名被告均未到庭。

　　审理此案的法官赵佳表示，若李某某对涉案房屋的抵押权设立合法有效，则其抵押权不因房屋所有权人变更而丧失，其仍可在房屋变更登记至高女士名下后继续对该房屋享有抵押权。“高女士如果认为抵押权设立有问题，只能另行起诉要求确认抵押权无效。”据悉，高女士已另案起诉。

　　据了解，2015年以来，北京已有数十位老人遭遇“以房养老”的骗局，不仅失去房产，还背上了巨额债务。为此，司法部出台新政严防此类骗局，北京市司法局和北京公证协会也作出规定，其中包括公证机构不得为借款人办理担保性委托公证；为60岁以上老年人办理赋予强制性执行效力公证或涉及处分不动产的委托公证时，必须由成年子女陪同等。

　　北京晨报记者 颜斐