最近，有南京市民向记者反映，位于河西的建邺吾悦广场在售的酒店式公寓产品，22层公寓楼只卖其中的5层，一大半楼层都捂着不卖，被开发商人为控制房源。记者经过调查核实，建邺吾悦广场的确涉嫌捂盘惜售。相关主管部门表示，商品房在领取预售许可后，所有房源须一次性推出，不得分层分批推盘，如有违规将依法查处。

　　现场调查：22层酒店式公寓，只有5层能买

　　接到市民的投诉后，记者来到位于河西江东中路上的建邺吾悦广场售楼处了解情况，项目在售的是商铺和精装酒店式公寓产品。当记者表示想看看公寓产品时，接待的售楼员表示，6栋是公寓楼，除了1、2层是商场，从3层到24层都是精装公寓，但目前公寓只有5层可选，均价在3.2万元/平方米左右。

　　“你可以在10、13、14、15、16层的这几层中选。”该售楼员介绍说，其他楼层暂时不卖。记者对此表示不解，询问其他楼层为何不能选购？该售楼员表示，其他楼层正在洽谈整层购买，一旦谈下来就会整层打包出售，所以现在没拿出来面对普通买房人。

　　一共22层公寓，只有5层拿出来卖，其他17层都在谈整层购买？记者随后又咨询了其他售楼员，其中一位售楼员却另有说法。有售楼员告诉记者，其他楼层会做二期推盘。“做二期推盘？你们一共不就只有一栋公寓楼吗？”记者疑惑地问道。该售楼员解释称，目前在售的5层属于一期推出的，后面再推其他楼层就是二期。

　　记者询问二期会推哪几个楼层时，对方表示，“可能是高楼层，也有可能是低楼层，目前还没有确定。”该售楼员提醒记者，后期再推，价格就会上涨，肯定不会是3.2万元/平方米的售价了，可能会涨到3.5万元/平方米左右。

　　专家分析：定价虚高分层加推试水市场

　　随后，记者查询了吾悦广场的推盘记录发现，9月1日该楼盘推出了188套酒店式公寓。而实际网上房地产公示的信息显示，6栋公寓楼一共入网总套数为757套房。也就是从刚开始领证，该项目就实行了分层卖房的销售策略。

　　从网上公示的销控记录来看，记者发现该楼栋目前认购、签约的确都集中在10、13、14、15、16层。除此之外，另外4层有一套，6层有两套进行过备案记录，其他楼层均没有任何认购记录。从销控表上的房价来看，公寓房的销售价格最高达到4.3万元/平方米，远远高于目前对外推出5层房源的3.2万元/平方米的均价。

　　“销许价格的虚高，也为后面卖房时价格上调给出了足够的空间。”南京一位房地产专业人士告诉记者，酒店式公寓属于商业类物业，在报价阶段，开发企业都会从高定价，从而使得在实际卖房时有足够的操作空间。比如，卖不动就在报价上打折，卖得好，就可以上调实际售价，只要不超过销许价都不违规。先期推出一部分“试水”市场反应，然后进行灵活操作，这也是为什么公寓产品惯用“分层推”的主要原因。

　　南京房管局：商品房销售，严禁分层分批卖房

　　既然销售价格定价灵活，那么在销售过程中，公寓房是不是也可以想卖哪层卖哪层，分层、分批推都可以呢？

　　南京市房管局的一位工作人员对记者表示，取得预售许可后，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，这不仅是指住宅，也包括40年产权的公寓，分层分批分户型推盘都不被允许，也就是说，开发商不得以任何理由捂盘惜售。而建邺吾悦广场楼盘的这一行为，确实涉嫌捂盘惜售。对此，本报将继续跟踪关注。