□ 法制网记者 徐鹏

　　开发商向业主交房时,仅提供了临时用电,直至近3年后,才提供了市政正式用电。业主认为开发商交房时未提供市政正式用电属于违约行为,应当赔偿业主相应损失。近日,山东省济南市中级人民法院审结了这起商品房销售合同纠纷上诉案,开发商因提供瑕疵用电被法院判决赔偿业主违约金两万余元。

　　据了解,业主金某于2012年12月14日与某开发商签订商品房买卖合同一份,约定购买房屋一套。开发商在合同中承诺,水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件,如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:每逾期一天,出卖人向买受人支付20元赔偿金。

　　合同签订后,金某付清了全部房款。然而,房屋在2013年6月15日交付时,使用了临时供电,直到2016年5月31日,小区供电配套设施才经检测合格,正式投入运行,接入了10KW正式电源。对于此前一直使用临时供电的原因,开发商称系因外线管沟制约,属于第三方造成,但未就该主张提供相应证据。

　　案件审理期间,双方对合同中注明的水电“达到使用条件”有不同解释,金某认为供应正式用电方为“达到使用条件”,开发商则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。金某与开发商协商未果后诉至法院,要求开发商按照合同约定支付逾期供电违约金两万余元。

　　对于争议,一审法院认为,本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格,此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要,应当作严格解释。即开发商交付房屋时仅提供临时用电的行为不属于合同约定的“达到使用条件”,开发商应根据合同约定向金某支付逾期达到使用条件的赔偿金,按照每日20元的标准,共计两万余元。

　　一审宣判后,开发商不服,向山东省济南市中级人民法院提起上诉。济南中院审理后,判决驳回上诉,维持原判。

　　以案释法

　　交房时仅供临电构成违约

　　对于该案,法院终审后认为,涉案的购房合同中明确约定“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”,系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。根据《电力供应与使用条例》规定,新建小区的电力设施经供电企业检验合格的,方可投入使用;但开发商至2016年5月才取得供电配套设施验收合格证明,此前的临时供电行为,不符合行政法规的规定。同时,根据《供电营业规则》规定,临时用电一般不具有永久性,且临时电源的用户不得向外转供电,也不得转让给其他用户,供电企业也不受理其变更用电事宜;涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑,临时用电显然不能满足使用需求。

　　此外,根据黄金赌城合同法规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据通常理解,临时用电一般不具有永久性,临时用电不能满足使用需求,而且在住宅小区使用临时电源也不符合相关行政法规及部门规章的要求。因此,涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电,开发商主张涉案房屋已经供应临时用电,即为“达到使用条件”,于法无据。一审法院对此认定并无不当,开发商应当承担违约责任。开发商虽主张涉案小区的临时供电是由第三方原因造成的,但第三方原因不能成为法定免责事由,其免责抗辩的理由不能成立,一审判决开发商支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当。据此,法院终审后,维持原判。