房产交易中，卖家意外身亡没有继承人的情况下，房产交易该如何进行？

　　日前，澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者从法院获悉，上海市徐汇区人民法院经过特别程序，判决位于徐汇区田林东路的一处房产归买家李女士一家所有，并将剩余房款认定为无主财产，收归国有。

　　这笔房产交易经过两年半的时间终于完成，李女士一家悬着的心也放了下来。

　　房产交易中上家意外死亡

　　2014年，李女士一家准备到上海徐汇购买学区房。12月28日，她看中了田林东路的一处房屋，并与产权人宗女士签订了买卖协议，双方约定价格为182万元。随后，李女士支付了65万元的首付款。

　　2015年2月10日，李女士一家的购房贷款获得银行审批。但由于2月18日就是除夕，李女士一家和宗女士商量后，决定在春节后再继续走过户流程。

　　谁知，在2月15日，刚返回老家欢度春节的李女士突然接到了电话，被告知上家宗女士意外身亡。伴随着这个消息，这笔房产交易也因为无法过户就此搁置。

　　两年找不到继承人继续交易

　　而公安机关的调查结果，更让李女士愁上心头。

　　按照之前的交易经验，如果一方死亡，可以通过确定继承人的方式继续交易。然而，宗女士的户口本上登记为未婚，也没有与他人共同居住。

　　经过进一步调查，宗女士父母早已过世，她本人是独生子女，没有配偶和子女，所以无法确定法定继承人。而且宗女士生前也没有留下任何遗嘱。

　　这给急着交易的李女士出了大难题。为让孩子上个好学校，她特地买了学区房，希望能够在学校报名期限前完成交易。可是因为宗女士的身亡和继承人的缺失，房产迟迟无法过户，孩子上学的希望眼看泡汤。

　　2015年年中，一名自称是宗女士继祖母的老人出现，似乎让事情迎来了转机。按照这名继祖母的说法，她曾长期对宗女士母女二人有经济资助。

　　听到这个消息，李女士一家连续提起两起诉讼，要求继续履行合同。但法院审理后认为，没有任何证据证明双方形成了扶养关系，继祖母无法成为继承人，驳回李女士诉请。

　　眼看着孩子上学希望破灭，夫妻俩只能寄希望于孩子能够读上私立小学。而房子的事，李女士一家多方走访也没有说法。

　　认定无主财产收归国有

　　无路可走的李女士无意中听到，可以让国家收回财产，再同国家相关部门完成交易。这让她们眼前一亮。

　　徐汇法院立案庭法官了解案情后，马上启动了无主财产收归国有的特别程序。立案后，2016年5月，主审法官在该房屋所在小区的公告栏发出房屋的认领公告。至今，公告期已满，该房屋无人认领。按照继承法规定，无人继承又无人受遗赠的财产收归国有。

　　法院审理后认为，由于两申请人与宗女士签署了买卖合同并办理了预告登记，基于此，申请人可以取得该房屋的产权，但需向法院支付剩余房款作为无主财产收归国有。至此，这个曲折的房产交易延迟了2年才最终完成。

　　孙美华法官介绍说，无主财产的公告程序中，如果有人前来认领，那么就说明申请人与认领人之间就财产的所有权发生争议，法院会终结特别程序，并告知相关利害关系人另行起诉。如果公告期满无人认领，法院经过审理核实后将会宣告该公民的财产为无主财产，收归国家或集体所有。

　　【释疑】

　　什么是无主财产：

　　无主财产是指所有人不明或者没有所有人的财产，如所有人不明的埋藏物、隐藏物、漂流物、遗失物等。

　　包括三类：1、拾得物、漂流物或失散的饲养动物。2、埋藏物、隐藏物。3、无人继承的财产。

　　认定财产无主案件成立要件

　　根据有关的法律规定，认定财产无主案件的成立，需具备以下几个条件：

　　1、需要认定的财产必须是有形财产。无形财产或者精神财富，不能成为认定财产无主案件的对象。

　　2、财产所有人确已消失或者财产所有权人不明，权利的归属问题长期无法确定。

　　3、财产没有所有人或者所有人不明的，其无主的持续状态超过一定期限。财产无主的情况，大致又发生在以下几种情形：所有人不明的蝴藏物、隐藏物被发现；遗失物（包括源流物、失散的饲养动物等）被拾到，经公安机关或者有关单位公告招领满一年无人认领的财物；无人继承的财产，包括被继承人死亡后没有继承人、全部继承人放弃继承或者丧失继承权情况下的遗产.

　　4、财产没有所有人或者所有人不明的，如果产所有人不明，停靠在海边的船舶所有人不明等等。