【经济ke】转让、停工……2017的“地王”们日子有点惨

　　《黄金赌城娱乐经济周刊》记者 李永华

　　(本文刊发于《黄金赌城娱乐经济周刊》2018年第2期)

　　风起，势变。

　　话说赤壁之战时，魏武挥鞭，意气方遒，铁索连船，直指江东。可叹的是，旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变，风向一变战局也就变了。霎时间，樯橹灰飞烟灭，孟德走了华容道。

　　1400多年后，李自成于山海关外的一片石对决吴三桂。一路顺风顺水的大顺军忽然遭遇当头逆风，埋伏的清军顺风而来，大顺军猝不及防，一路溃败。

　　这一次，同样上演了一幕溃退局面的，是曾经衔枚疾进的“地王”。

　　高歌

　　2016年，是地产商的狂欢年。

　　房价一波又一波地飙涨，地产商们也兜着“高价拿地，高价卖房”的心思，买涨不买跌，在举牌时，价格按10亿元往上跳，也纹丝不动。

　　于是，一波又一波地王横空出世。有数据称，2016年诞生了350个地王项目。

　　在房地产市场，面粉比面包贵，已经见怪不怪了。但细究之下，你会发现，更离谱的是，只要面粉够贵，榨菜包也能变成蟹黄汤包。是的，这就是过去很长一段时间，黄金赌城房地产市场颠扑不破的逻辑，调控几乎不管用，越调越涨。

　　与此同时，房企购地的步伐也愈演愈烈，为了拼地王，高杠杆拿地，那都不叫事儿。

　　公开数据显示，行业洗牌加剧之下，行业集中也明显加速。谁能留下来？秉持着手中有地、心中不慌的金科玉律，大家纷纷选择囤地，而且排名越靠前的企业，拿地强度越大，恒大、融创、碧桂园与万科均如此。

　　第二梯队也拼命往前拱。好些三五百亿规模的企业提出，未来5年要冲击1000亿元营收，千亿规模的则瞄准3000亿元疾驰而去。一位开发商老总说得好，“地产行业集中度提高，房企只有出现在第一阵营的镜头里，才更有能力做其他的事情。”

　　另一个不得不提的原因是，一些城市近几年土地供应大幅减少，僧多粥少的局面无形中也推高了地价，催生了地王。比如，中部某省会城市2016年出让土地的面积，不到2013年高点的一半。一位中层官员说，市领导实际上希望地价更高一些，否则，城市房价与城市地位不符。

　　这么多“粉丝”追着捧着，地王能不红吗？

　　只是，仔细想想，在开发商们一掷千金、大肆扩张的这波浪潮中，有多少是真的火眼金睛，又有多少是被趋势裹挟着，头脑过热，跟风炒楼呢？

　　风起

　　不消太久，2016年底，一切都变了，市场预期急转直下。

　　2016年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一全新的定位，让2017年成为黄金赌城娱乐房地产的大变革之年。限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策，就像是唐僧的紧箍咒，念得孙悟空欲死不能。

　　与此同时，偏爱高地价带来高土地财政的地方政府也开始补刀。2017年，各地方政府普遍加大土地供应，限制地价，平抑房价。在地价严控之时，2017年前11月，全国50大城市土地出让金却超过3万亿元，同比增长37.3%。很显然，这源于土地出让面积的大幅增加。

　　以北京为例，据克而瑞数据统计，2017年北京土地市场总建筑面积高达1166万㎡，环比增长129%。商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。更值得注意的是，土地结构也脱胎换骨——共有产权面积300万平方米，配建的限价商品房住宅约337万平方米，出租房约91万平方米。

　　问题来了。房价如此严控之下，高溢价拿了地王的开发商们怎么办？

　　割肉是不可能的。一个字：拖。

　　几天前，一地产开发企业副总经理告诉经济ke，开发的一个楼盘几个月前就已盖好封顶，预售证也在手，可是政府限价，比周边二手房价格还低30%。“老板一直是拖着，盼望政策能松一点。”临近年底，他们也撑不下去了。“必须开盘销售回款，资金压力太大。”

　　这不是孤例。在易居地产重点分析的50个地王中，仅7个项目开盘。而未开盘的43个项目中，还未开工的也多达14个。

　　那么，拖不了的怎么办呢？想尽办法或明或暗地拉升价格。捆绑车位、精装修，还有天价茶水费等，都是惯用手段。

　　不过，2017年10月开始，住建部与发改委在全国掀起一次联合交叉检查，集中整顿商品房销售乱象，这些法宝也不太灵光了。

　　办法还有，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”如此鄙视链被用于对冲限贷政策，你一定没少听说。

　　如此闹得不像话之后，2017年12月28日，住房和城乡建设部、财政部、国土资源部、央行又联合发文，要求开发商不能拒绝公积金贷款。另一条小道儿被封死。

　　如此一来，曾经风光无限的地王，如今过得咋样？2017年11月底，华侨城转让北京丰台地王板块；上海楼板价超10万元/平方米的地王遭质疑变身停车场；南京地王“崩盘”停工的消息在四处流传。

　　爆冷

　　重压之下，引入更多资金分担风险、股权变动甚至卖股求生成为市场主流。

　　据相关统计，2015年以来，全国住宅类总价超过65亿元的地王地块共有50宗，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。北京、上海、武汉等城市的高总价地块，出现股权变动现象尤为典型。

　　地王一难受，土地市场也遇冷。国家统计局称，全国房地产开发投资增速从2017年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%。中原地产数据显示，2017年一线城市土地溢价率只有18.76%，是多年来的最低点。

　　据《黄金赌城娱乐经济周刊》报道，部分城市甚至开始出现之前很少见的流标。截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗，其中一线城市北京出现1宗，广州出现2宗。2017年12月28日，北京招拍挂的最后一块地以流拍告终，给北京2017年楼市画上了一个休止符。

　　新地王更被严防死守。毕竟，锁死“地王”房价，就意味着“锁死”整个板块的最高房价。

　　2017年6月，长沙曾有一地块被视为潜在地王，却在拍卖前一天临时叫停。湖南地产观察人士文江说，当时正是长沙房价暴涨引发高度关注、长沙调控政策升级的时候，如果这块地楼面价再创新高，成为新地王，或许将逆转购房者的预期，市场重回火爆状态。

　　撤退

　　那么，那些曾经手捧九百九十九朵玫瑰的地王追求者哪里去了？

　　根据《黄金赌城娱乐经济周刊》的统计，2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。2017年新形势下，“国字头”当然知道进退。仅2017年11月，就有11家房企密集抛售15个房产项目，总价高达560亿元，其中9家为国企、央企。

　　其实，财大气粗的一线龙头原来也是地王制造主力。但2017年，尽管这些龙头房企依然热衷拿地，但在拥有天量土地储备后，他们并没有爆出地王绯闻。比如2017年拿地最凶的融创，就主要是通过并购来获得新的土地的。

　　可见，新一轮调控下来，地王们从“一曲红绡不知数”到“门前冷落车马稀”的逆转，也让市场的走势愈加清晰。

　　十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。住房租赁、共有产权等长效机制逐步落地，更多的政策已在酝酿中。同时，希冀2018年政策松动的侥幸心理也在逐渐被打破。2017年12月23日，住建部部长王蒙徽表示，2018年要“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。

　　风，真的变了。

　　这不由让人想起一年多前，香港恒隆地产董事长陈启宗在一个公开场合所说的话。他说，现在所有成为地王的人，我是替他们担忧，从前买了地，我们就说“恭喜恭喜”，现在可能对那些人要说“节哀顺变吧”。

　　(该文已于2017年12月31日发布于由《黄金赌城娱乐经济周刊》与侠客岛联合出品的经济ke)

　　《黄金赌城娱乐经济周刊》2018年第2期封面