9月底，随着北京首个共有产权房项目迎来公开摇号，有关“共享”的住房想象再次泛起涟漪。

　　事实上，在旅游地产领域，早有不少尝鲜者争先试水。

　　庄海就是其中的一员。今年4月，住宿分享平台途家正式对外宣布，由途家控股机构总裁庄海牵头打造VaShare，致力推出用于度假住宿的共有产权产品。

　　半年来，庄海马不停蹄地确定用户痛点、寻找解决方案、做营销和服务上的调整。7月底，VaShare宣布获执一资本数百万美元Pre-A轮融资。加上今年3月的数百万美元天使轮融资，VaShare的融资总额已达到千万美元。

　　让旅游地产变得“有用”与“价值最大化”，是庄海选择做VaShare的初心。为此，黄金赌城娱乐城市报记者特别专访了VaShare CEO庄海，以揭开共享度假房的神秘面纱。

　　门槛高、难变现、高空置——旅游地产痛点频发

　　VaShare源于“Vacation Share”的缩写，代表公司对于共享度假的期待。

　　庄海想做的是一个交换的巨大平台，业主购买一部分带产权的产品后，可以把使用权交换出来，和所有人共享。实现一处置业，全球度假。

　　庄海分析，人们目前购买旅游地产，无非有两个目的——自住或投资。

　　但这背后也不乏痛点：从投资的角度来说，门槛高，至少需要几十万的总金额;此外流动性差，旅游地产很难变现。

　　从自住的角度来说，人们本身去旅游地居住的时间有限，且假期又少，这意味着资产的多数时间处于闲置状态;同时，黄金赌城娱乐人喜欢全世界去度假，每年都去相同目的地的可能性很小。

　　“也许几年内只住一个礼拜，甚至几天，这时候算上房产每年的物业、维修费等成本，可能比住酒店还贵。”

　　按照庄海的设想，VaShare产品主要分类2类：有产权和无产权。

　　据他透露，目前无产权的产品已在8月中旬开始落地。以1年期产品为例，记者登录官方微信发现，其售价为2998元，合计交换分值是26，按照官方描述，购买此产品预定酒店，可以享受同类OTA(旅游网站预定)价格8-9折的优惠，等同于Booking约3500元的消费金额。酒店的选择范围，则囊括50多个国家、1200余个度假点。

　　无产权产品与携程等OTA有何差别?庄海表示，第一是便宜，第二是VaShare的产品更精选。“比如说携程，它面对的是各个阶层的用户，有商务办公、快捷酒店等。而我们则主打度假需求。”

　　分权度假的“省钱经”：入住成本减少50%

　　相比之下，带产权的产品显然更复杂，但也更值得期待。目前市场并无可参照的成熟模型，在庄海看来，这将是在旅游地产领域，对于共享、分权的一次完全革新。

　　为何要引入分权?庄海认为，这一方面能提高旅游地产的使用效率，同时能大幅度降低原本占比近50%的入住成本。

　　他给记者算了一笔账：按照每人每年(约50个星期)度假1个星期的平均值算，全年只有2%的时间在使用旅游地产——这也意味着，整个旅游地产小区的平均入住率也只有2%。

　　这种情况下，不仅容易导致空城、鬼城，且商城、医院等配套也无法支撑运营。

　　而通过分权，若将一份房屋产权分成10份，入住率也就提高了10倍，旅游地产的使用效率也就提高了10倍。“这将对配套设施的完善、旅游地的引流、避免土地资源的浪费等，都起到积极作用。”

　　另一方面，庄海分析，以前的分时度假，多数是分时为主，交换为辅。最大的缺陷是价格昂贵，预定起来很麻烦。“买了分时度假产品以后，你发现最后花的钱比直接网上定的还要贵。”

　　如今，他的设想是引入产权共享，从而最大限度地“省钱”。庄海指出，以往运营酒店的最大成本，就是物业租金，约占总成本的50%。“就是说，我住一晚400块钱的房子，其中有200块钱可能给了房东。”

　　其他服务如前台接待、打扫卫生、WIFI服务、床单等清洁客用品等，庄海表示，只占总成本的15%-30%;还有一部分的营销成本。

　　目前VaShare共享产权度假产品的设计是至少5年起售。5年后房子会进行清算，按照市场价格，每一份带产权的业主按比例进行分成。

　　“售价100万的房子，假设5年后涨到150万，原来买的是10万块钱一份(以原产权均分10份为例)，届时扣掉税费每人可能拿到14万。”庄海解释。

　　“交给信托去实现” 旅游地产回归居住属性

　　不过，庄海也多次对记者强调收益是“小额”。他认为，旅游地产的本质应该是回归它的使用属性，提高入住率和降低业主成本。相比之下，投资属性要弱化一些。

　　“不想作为一个金融产品去炒作，不创造新的杠杆，只做一个简单的产权拆分，降低风险。”庄海说，在具体产品设计上，将更多交给信托机构去实现，是房产证券化的一种。

　　“按照物权法的规定，是允许共享房屋所有权的，即一个房产证可以写多个人的名字。但这在实际操作上会有很大问题，因为卖房子时，需要房产证上的所有人都出现。”

　　于是，庄海设想让信托来持有房产——实际上大家购买的是信托产品，VaShare只提供交换平台和服务。而信托具有权威性，能更大程度上保证资产安全。

　　同时，VaShare预付款会员费回笼的资金，可以交给信托机构，一方面帮助公司满足部分低风险投资的需求，比如银行存款、购买国债等;另一方面，信托机构会按年拨给公司会员款，以保证客户资金专款专用。

　　定位都市白领 年底覆盖国内酒店6000家

　　在此之前，记者注意到，已有部分开发商试水分权度假，如今典集团旗下的红树林酒店等，也是通过分散购买产权，实现体系内300多家酒店的交换。

　　对于二者的不同，庄海认为，卖房子仍然是开发商的主要盈利驱动——从卖房的利润中，再抽出钱来做交换服务。此外，其可用于交换的点非常少。“如果全国有30个楼盘，就只能从这30个项目里共享度假。”

　　庄海把自己的产品和开发商分时度假产品的关系，比作广域网和局域网的关系，VaShare想做一个更大的平台，把所有的房源都打通。以服务增值作为盈利模式，不仅依靠滚动销售。

　　另一方面，记者了解到，VaShare的客户群是以城市白领为主的中产阶级。首先，他们有一定的旅游度假需求。其次，有一定的经济基础。最后，生活的稳定程度和可预期性高。

　　而在房源获取上，和开发商合作是主要形式。主要针对新房，因为品质相对“靠谱”。

　　对此庄海解释，存量房屋的流转会更“复杂”。这首先体现在房源的获取上。“业主都不在，怎么去找到他们?进而怎么说服他们把房屋交易?”

　　另外庄海认为，国内虽有不少旅游地产在布局，但实际每年的新增项目仍然非常多，能达到几千个。

　　按照设想，无论产品是否带有产权，用户都可以使用VaShare交换到全球多处酒店——这意味着，其覆盖范围将不仅限于自有物业。

　　而目前，这个范围还在起步阶段。尤其在国内市场，以北京为例，记者发现一个城市仅有一处可交换的酒店项目。

　　庄海承认，这也是接下来要拓展重点拓展的一方面。“我们正在抓紧努力。国内合作覆盖的酒店，至少要在今年达到6000家。”

　　对于共享度假房，庄海透露，目前已洽谈的约有40个房地产项目。让他欣慰的是，在前期谈判阶段，几乎所有开发商都对VaShare产生了浓厚兴趣。

　　按照节奏，有产权的产品正在抓紧推出，目前合作的一个项目就在海南，大致将推出十几套房源。预计明年第二季度，产品将陆续面世。