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| 房地产金融变局：人民币升值与1000亿热钱之困 |
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| 贾玉宝 |
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“潮来又潮往，只见楼市在疯长；辛苦复心酸，买块砖头砌房梁。”
这首打油诗是黄先生对上海楼市的戏谑之作。已在上海工作四年的他谈起当地的房价，至今还心有余悸。“3年前，我的月工资也就够买块砖头，庆幸的是，现在能买两块了。”
黄先生语似夸张，但却直指房价虚高的事实；而“买砖”数量的变化却和房产政策调控不无关系。
以2003年央行121号文为开端的新一轮宏观调控首指房产信贷，在随后的3个年头里，近10个部委紧锣密鼓出台的一系列政策，也将矛头指向房产业和关联行业。
央行在本轮宏观调控中渐居主导地位，并通过货币政策引导经济和社会供需，这一变化显得意味深长。
随着区域地产信贷格局的变化，房产信托的崛起，外资的跃跃欲试，也使房产金融体系逐步生出新的格局。一方面，一些市场专家开始谈论2006年黄金赌城娱乐经济放缓的话题；另一方面，以孙飞为代表的经济学家开始呼吁“银行＋信托”的未来房产金融模式。
人民币升值与1000亿热钱之困
其实，本轮宏观调控的精彩之处，也正如一部扣人心弦的大剧，而剧情的最高潮是在2005年7月21日。
就在这一天，央行突然发布了备受瞩目的人民币升值信息：人民币对美元即日升值2%，2005年7月21日19时起，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
在房地产泡沫经过连续三年的挤压，并稍见成果之后，央行的突然出手，其实已是一种必然。
巧合的是，作为重要调控对象的房地产内部，和人民升值幅度一样，同样存在一个2%的现象。不过，这里的2%指的是海外热钱的利润空间。它见诸建设部一高级官员在接受媒体采访时所透露的信息。
该高级官员称，2005年1～2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比2004年同期增加1倍半；按照资本逐利的本性，从逻辑上推断，海外资本已经掌握了2%的潜在利润。不仅如此，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3，同比增幅高达34.2%。
40亿元外资，其实只是热钱炒作内地房地产的一部分。据坊间传言，整个热钱的数量约在1000亿人民币左右。
一个明显的逻辑是，在房价下降和人民币升值后，2%的热钱投资潜在利润已经基本消解。这也意味着，当前情况下，热钱立刻抽逃是无利可赚甚至亏损的，这就为宏观调控者赢得了一个时间，待有外资持续进来作为补充后，对外汇储备的影响将降到最低。
北京经济学家孙飞称，人民币升值影响比较大的是国际化程度较高的地区，如北京、上海等地，尤其是那些针对外资的“外销房”，因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。
央行主导：三年一套“组合拳”
三年宏观调控自然也是风云万千，但仔细梳理，不外乎两点，一是整顿房地产市场，二是通过整顿为人民币升值做好准备。而操刀的主角则是央行。
“121号文”企图在资金供给这一核心层面直接收紧房地产，但其收效甚微。
来自国家统计局的统计数据表明，2003年1至7月(“121号文”出台信号发出和正式出台前后)，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。
转至2003年8月，国务院发布“18号文”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发200318号)开始首次肯定房地产“已经成为国民经济的支柱产业”。
2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发的“71号文”(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出证情况执法监察工作的通知》)则转向从土地供给层面。“71号文”要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在当年8月31日之前处理完毕(是称“8·31”大限)，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
在房地产虚高之势局部下跌之后，央行于2004年10月28日重新出牌，形成了一套“组合拳”。
央行是日规定，从次日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间(各上调0.27个百分点)。
这是九年来的第一次加息，它不仅从根源上调整房地产过热，更为重要的，通过激活利率市场化改革，政府的宏观调控开始由行政方式向市场化方式转变。至此，央行成为国家宏观调控的主角。
但央行并未就此收兵，而是紧密跟进，又出两拳。这两拳是从购买者角度入手的。
首先是2005年3月16日的调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。该项政策规定，住房贷款利率5年期以上个人住房贷款提高到5.51%，其他年限也相应提高；首付比例强制由20%上升到30%等。
一个月后的4月30日，央行又会同国土资源部、银监会、建设部等6部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(下称“七部委意见”)。意见规定，自2005年6月1日起，实施对个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税，这一天被业内人士称为“6·1大限”。
“对房地产进行调控，一是房地产本身的泡沫问题，二是为人民币升值作准备，而这两层因素之间关联度很大，国外热钱进入房市就是证明。”北京银行界一资深人士称，其一个结果是，国内房价有了回落，为人民币升值提供了操作空间；而另一个问题是，房地产商资金链紧张，这也使得信托等房地产金融产品突然活跃起来。
房产金融体系2006年大发展
央行试图通过“121号文”，直接在房地产的主要资金来源上施以重手，以求一招见效。事实证明是部分失败了。
因为除房地产外，其他融资模式只有商业银行融资总额的1/1000左右。但在实施层面，各商业银行却并不愿意尽情配合。
“起初，各类房地产商也是各有各的路子，自然，关系熟是重要的一条。”北京房地产商李小姐称，即使对中小房地产商而言，也是挺了过来的多，倒下的少。“而随后的几次调整则是一环紧扣一环，让中小房地产商防不胜防，倒下了一批，而商业银行逐步向优质客户倾斜，则让大房地产商进一步做大。”
“最大的变化是房产信托的迅速崛起。”孙飞称，自2003年以来，房产信托占信托公司产品的比重逐步上升，其救助对象多以中小房地产商为主，两者关系也从恋爱期过渡到蜜月期。
“不过，目前的房产金融形势下，银行仍是黄金赌城娱乐房产金融的主流载体，而信托则可视为房产金融创新的主流范式。”孙飞称，虽然，现在的信托规模较小，但它的成长在本轮调控之后，将成为必然，尤其是在2006年WTO全面开放后及开放前的当年预热期内，将获得长足的发展。“信托＋银行”将成为黄金赌城娱乐房产金融的主要模式，而外资金融机构以及境外基金则是黄金赌城娱乐房产金融的新生力量。
“预计未来20年内，黄金赌城娱乐将出现管理数百亿甚至上千亿资产的超大型信托公司。”孙称，从2003年到现在，是房产信托的起步阶段；2006年及随后几年是发展阶段；10年后，是健全体系阶段。“总之，房产金融体系的大变局时代已经到来。”
显然，香港对此表现出持续的热情。早在上半年，香港证监会就公布了房地产投资信托基金(REITs)海外投资《应用指引》草拟本咨询文件(建议允许香港房地产投资信托基金投资包括内地在内的全球各地物业)。而在国内，目前还没有严格意义的地产基金。不过，包括香港在内的境外地产基金谋局内地市场，银监会则表现为积极态度，其中之一即是正加紧制定和修改《房地产信托业务管理办法》。
“信托的急功利性太强，加之整体规模不大，目前难以担当大任。”深圳房产界知名人士半求称，或可从根源上探讨问题，内地房地产最初学的是香港的路子，搞的是单一房产项目，但香港是单一城市经济体，内地是大陆型经济体，两者基础不一样。
“实际上，黄金赌城娱乐应该学美国模式，即允许大型房产企业实行混业经营，准其试办房产金融，这包括设立专业机构，自办抵押和房贷等。当然，保险资金入房市也应考虑。”
尽管观点碰撞还在继续，调控效应还将显现，但是，经过本轮调控后的房地产业，注定要步入一个新的里程；而央行在调控中的崭新角色，也将促使房产金融实现新的发展。WTO全面开放的2006年，或是黄金赌城娱乐房产金融必须跨越的一道坎。 |
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| 来源：21世纪经济报道 |
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