7月29日，有媒体报道，曹舟南将辞任绿城黄金赌城娱乐（03900.hk,下称绿城）行政总裁一职。随后，又有进一步消息透露，曹舟南没有向董事会提交辞呈，但可能会进行工作调动。对此，有分析认为这是绿城大股东中交集团（下称“中交”）与绿城之间平衡的结果。

　　虽然有企业内部原因，但曹舟南的调整再一次折射出房企人事变动加剧的事实。根据克而瑞数据显示，从108家监测企业的人事变动情况来看，6月份，房企高管们离任频繁，总体变动数量相比上月和去年同期均有所增加。在108家企业中，多达50余位高管出现了变动。

　　除上述绿城曹舟南之外，泰禾集团（000732.sz）副总裁沈力男、绿都地产总经理冯劲义等均在近期宣布辞任。在专家看来，2018年房企人事变动频繁的背后，既有个人选择，也暗含了行业新一轮规模竞速的迹象。而在房企高层频繁流动面前，人员能否迅速补位则考验着企业的人才体系。

　　曹舟南去留之谜 规模竞速下房企人事变动频繁

　　7月29日，有媒体报道称，绿城黄金赌城娱乐行政总裁曹舟南将去职，这为平静的房地产圈投下了一记重磅炸弹。随后，又有媒体进一步消息透露，曹舟南没有向董事会提交辞呈，但可能会进行工作调动。

　　曹舟南升任绿城黄金赌城娱乐行政总裁是在2015年6月，彼时外界认为这是中交意志的体现。2014年12月，中交集团以总价60.13亿港元收购绿城黄金赌城娱乐创始人宋卫平及关联人士控制42%股权中的24.288%股份，与九龙仓（00004.hk）成为并列第一大股东。此后，中交通过从绿城小股东罗钊明处进一步获得绿城股份，超越九龙仓成为绿城唯一大股东。

　　作为绿城“老臣”，曹舟南巧妙地斡旋在中交、九龙仓和宋卫平之间，平衡着三方的诉求。2015年，在绿城创始人宋卫平及绿城元老级人物寿柏年相继离场之后，曹舟南坐上了绿城黄金赌城娱乐的头把交椅。彼时，绿城净利润下滑六成，各项经营指标连续下滑。年报显示，2015年绿城取得收入260.47亿元，较上一年减少18.7%。而2017年，曹舟南“当家”两年之后，绿城合同销售总额1463亿元，同比增长28.4%；净利润为26.11亿元，同比增长20.2%。绿城净资产负债率为46.4%，较前一年有所改善。现金及银行余额达359.8亿元，创历史峰值。业绩是最好的军功章，曹舟南对绿城的贡献自是不必赘述。

　　但奈何大股东中交集团对绿城有着更深的期望，这进而催生了其强烈的改造欲望。成为绿城第一大股东后，中交持续对绿城进行改造，这首先体现在董事会结构上，至2015年7月，中交在绿城黄金赌城娱乐董事会的席位已由最初的2席扩展至4席。

　　2017年，伴随着中交喊出了“央企前三”的目标，其对绿城的改造愈发急迫。在今年6月初，绿城在集团内部进行了架构的大调整，明确了11大重资产公司和5大轻资产公司，关键岗位的高管人员也有所调整。这是绿城集团成立23年以来在房地产业务上规模最大的一次变动。伴随此次调整，中交对绿城再度空降执行总裁张亚东，且排名仅次于绿城总裁曹舟南，进一步加强了对绿城的渗透和掌控。这为曹舟南的调整埋下了伏笔。也因此，对于曹舟南的此次去职，外界同样认为是中交与绿城平衡的结果。

　　作为行政总裁，曹舟南的变动对于绿城黄金赌城娱乐来说意义重大，但这只是现下房地产行业人事变动的一个缩影。2018年来，在新一轮规模竞速下，房地产行业的人员变动正在加快。

　　根据克而瑞数据，从108家监测企业的人事变动情况来看，6月份，房企高管们离任频繁，总体变动数量相比上月和去年同期均有所增加。除此之外，今年上半年，这108家企业多达50余位高管出现了变动。

　　对于这种现象，一位业内人士告诉蓝鲸房产：“房企高管行业内流动率一直很高，如今愈加频密，很大程度上是因为房地产行业进入存量市场后，企业发展已经跨越到新的阶段，房企想要达到一定规模进入更大的市场，需要好的掌舵手，在人才、资源和资金方面都将面临重新洗牌。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产记者指出：“人事变动跟企业的经营有关系，如果说经营压力大的话，企业会要求进行各种改革，而改革必然带来人事变动，比如说推进项目跟投制度或者事业合伙人制度，一部分高管会处于自身顾虑而选择离职。当然这也说明当前，房地产行业的人事制度在发生转边。”

　　房企高管去哪儿了？

　　密集且频繁的变动中，一个值得留意的趋势是：龙头房企高管，多数“流向”二、三线中等规模的房企队伍。

　　7月18日，有消息传出，因个人原因从泰禾集团离职的副总裁沈力男已加入龙光地产（03380.hk）,任职总裁室副总裁。这一消息得到了泰禾及龙光的内部确认。

　　而在此前，原阳光城（000671.sz）总裁张海民加盟俊发集团，任俊发地产总裁；原世茂房地产（00813.hk）董事廖鲁江任职大发地产总裁。龙湖集团（00960.hk）烟台总经理李亮加盟泰禾，担任副总裁一职，类似的现象还有很多。这背后纵然有高管个人职业选择、价值再造、高薪诱惑等因素，但是深层次的行业变局更引人思考。

　　房企高管的这种流动现象离不开行业变迁。严跃进分析认为：“目前大房企的传统业务在收缩，对一些高管来讲施展空间不大，而追求业绩规模的中小房企正处于扩张之中，挖角大房企可以利用他们的人员优势来壮大自己。”

　　中小房企基于做大规模的背后是房企集中度的不断提高。根据克而瑞数据，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。也就是说，面对市场份额不断被大房企蚕食的局面，中小房企唯有奋力一搏做大规模，才能继续在赛道上参与角逐。

　　新城控股（601155.sh）高级副总裁欧阳捷对蓝鲸房产说道：“到2020年，黄金赌城的房地产将进入一般寡占型市场。届时，市场格局基本划定。所以，接下来的三五年，是规模冲刺的好时机，也是最后一次实现弯道追赶的机会。为此，一些中小企业不惜高薪聘请大企业出身的高管，希望能够带来新的价值，实现规模上的重大突破。”

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表示，大房企的高管带来的还有人脉与关系，打通政府、融资机构这条渠道，这是中小企业所欠缺的。

　　“这是他们的价值所在和历史使命，帮助中小企业建立法人治理结构、内部管理体系、标准化的产品体系、多渠道的融资体系、低成本的管控体系等等，使企业在快速奔跑过程中，不容易摔跤。”欧阳捷如是说。

　　高管离职潮下 房企如何构建高吸引力人才制度

　　高管离职虽是正常现象，但在人员离职之后如何迅速补位，则考验着企业的人才体系。在众多房企中，中海地产（00688.hk，下称“中海”）的补位机制堪称佼佼者。

　　被业内调侃为“地产界黄埔军校”的中海，一直是各大房企曾经热衷挖角的对象。2000年，万科制定了名为“海盗”的挖人行动。包括刘爱明、杜晶等60多位高管，通过“海盗计划”从中海挖掘万科。曾有报道称，在万科20多个一线公司负责人中，高峰时期约有1/3源于中海。

　　另一家频繁挖角中海的企业非龙湖集团（00960.hk，下称“龙湖”）莫属，其他诸如碧桂园(02007.hk)、世茂股份(600823.sh)、旭辉控股(00884.hk)均加入“挖角”大潮，如碧桂园总裁、执行董事莫斌，前执行董事、财务总监吴建斌，前执行董事朱荣斌都来自中海。

　　人员的大批流失并没有影响中海的业务发展，反之中海继续保持稳定增速，这让其成为行业内研究的样板。对此，有业内人士向蓝鲸房产分析，之所以出现这种现象，是因为中海不是靠强人和能人驱动，而是靠组织体系和国企资源体系，加上后续的海之子等多种人力资源培训体系，它们源源不断像流水线一样为企业培养各种中层干部。

　　如今，随着行业的不断进化与完善，多家企业都建立起了自己的人才培训体系，诸如龙湖的仕官生，中梁地产的新栋梁及猎鹰计划。如何在日益完善的制度中，加大对人才的吸引力成为企业的新命题。

　　对此，严跃进建议道：“房企需要加强一些制度建设，比如股权激励制度、项目跟投制度等，这既能激活管理层的经营热情，同时也能够带动整个市场的发展。”

　　有业内专家对蓝鲸房产表示：“跟投制度不仅解决了项目投资问题，还因为关乎到了合伙人的利益，将短期激励和长期激励相结合，充分调动员工的积极性。变‘员工’为‘合伙人’，使之成为企业的利益共同体，员工的积极性会大大提高，也是降低高管离职率、保持企业团队稳定的一种有效途径。”

　　事实上，自2014年万科（000002.sz）发布合伙人制度开始，包括金地集团（600383.sh）、新城控股（601155.sh）、保利地产（600048.sh）绿地控股（600606.sh）等众多房企纷纷推出跟投制度，其本质上都是希望通过股权激励，吸引和留住企业人才，同时降低投资风险。但随着房地产市场进入深度调控期，部分楼市政策高压地带的项目周转速度并不高，导致跟投收益受到一定影响，这也成为房企高层决定去留比较重要的考量因素。

　　职业是一份双向选择，房企在看到员工价值的同时，也需照顾到员工个人发展的诉求，否则这场“你侬我侬”恐怕只是一场镜花水月，来得快去得也快。