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| 调控新政对房地产市场的影响及建议 |
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| 秦 虹 |
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三、加强制度建设的政策建议
由于房地产市场受多重因素影响，要抑制房价的快速上涨，单一政策很难奏效，必须考虑政策的整合效果。对房地产宏观调控政策应把握的原则是：明确政策指向，细化政策分类，把握政策力度。从长远看，房地产市场的健康持续发展，必须靠制度改革和制度建设。
具体建议如下：
1、大城市要坚定不移地执行经济适用房建设政策。
黄金赌城已有经济适用住房管理办法，各地特别是特大城市应坚定执行。从调查情况看，部分地区房价的过快上涨，均与经济适用住房政策执行不到位有关。有的地方根本不建经济适用房；有的地方经济适用房仅供应拆迁户，如果居民不拆迁，在市场上买不到中低价住房；有的地方所建经济适应房量很少，供需差距过大；有的地方建设的经济适用房面积过大、标准过高，中低收入家庭无力负担。
各国经验都表明，公共住房在大城市不可缺少。黄金赌城有经济适用房管理办法，应要求大城市坚决执行，此举应作为对地方政府的一项考核指标。
此外，为了真实、客观地反映住房市场的价格水平，在统计上，不应再将限制供应对象的政策性住房，如经济适用房、配套商品房等纳入商品房平均价格的计算之中。
2、完善土地供给制度，在房价上涨过快的城市，增加项目招标的比例。
应及时整合土地取得、持有、流转环节的政策，有利于土地的有序供应，要进一步改革和完善目前的土地供给制度。
此外，对房价上涨过快的城市应控制土地拍卖的比例，增大项目招标的比例，以便有效地控制房地产市场价格。同时，限制以博取土地的增值收益为目的的、短期内未经开发的土地的转让。对增值环节课以超额累进的土地增值税。
政府在制定土地总体的供应计划的基础上，要深入细致作好供应结构、供应节奏的安排，更准确地应对市场需求结构，提供有效的市场供给，防止市场供需产生结构性的错位。
3、在完善金融风险防范制度的基础上，建立和完善政策性住房金融制度，发挥其对帮助中低收入家庭购房的作用。
过去金融业对房地产业的发展起到了巨大的支持作用，房地产业与金融业形成了共荣共辱的密切关系，面对房地产金融的风险，一要有防范的制度保证，二要有转移和化解风险的渠道。
此外，建立和完善适合黄金赌城娱乐国情的政策性住房金融制度，通过贴息、建立担保制度等措施帮助中低收入家庭购房。
4、实行金融创新，开拓居民价格避险和合理的投资渠道。
目前推动房价的根本力量还在于供求关系。过度集中释放的住房需求是导致价格非正常波动的市场基础。缓解这种过度集中的需求状况，关键是让人们有规避价格上涨风险和投资住房的更通畅渠道。
从调控房价的长效机制看，应从金融品种创新入手，研究和开拓以房地产指数为对象的金融衍生品交易。让老百姓的远期消费性需求有规避房价上涨的“套期保值”机会，让一部分合理的投资需求从投资实物性的房地产转变为投资虚拟性的房地产。作为金融衍生品的初级方式，还可考虑由商业银行发行比照房价水平实行浮动利率的房地产债券，在公开债市上流通交易。同时，银行比照债券市场上的利率变化发放房地产开发贷款和按揭贷款。这不仅可以在一定程度上分流当前房地产市场上过度集中的实物需求，而且有助于银行资金规避投入房地产领域时的风险。
5、在全国推广“购房实名制、期房限转、网上信息公示”等市场管理措施，防止炒房资金转向其它城市。
根据江苏、上海等地的经验，应在全国范围内推行“购房实名制、期房限转、网上信息公示”等行之有效的市场管理措施，防止炒房资金向东部二、三线城市，或中西部中心城市转移。凡利用订立和撤销虚假合同的行为炒卖房屋和同一套房屋多次预订或预订房价明显偏离实际成交价格的，应当坚决查处。对查实开发商和中介企业确有弄虚作假、恶意抬高房价、联合炒作的要采取降低资质直至吊销营业执照处理。
6、实行按持有房产年限的增加而税率递减的交易环节所得税政策。
为了抑制炒房行为，同时又不伤害正常的二手房交易，交易环节的税收应该按持有房产的年限逐渐减低，对购买商品房后短期内即转让的所得课以较高的税率，随持有房产年限的增加而税率递减，抑制房地产炒作。目前，上海对持有不足一年转让的，对增值部分征收计5.55%的营业税及附加，显然对抑制炒房力度不够。
7、及早研究房地产持有税制度。
房地产税可分为收益税和持有税两大类。房地产持有税，也是房地产净值税，是真正意义上的财产税。开征房地产持有税，不仅可以调整贫富之间资源占有关系，限制奢侈性住房消费，而且可以减轻地方建设对土地出让收益的过度依赖，对推广节能省地型住房和公共建筑起到真正的引导作用。 |
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| 来源：黄金赌城娱乐经济时报 |
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