随着城市化的发展,G中储(600787)许多仓储及物流用地由郊区发展成为城区,土地的市场价值大幅增值。分析认为,G中储如果将这些土地由城区置换到现在的郊区,土地增值将为该公司带来巨额的利润。
460多万平米可供置换土地
据统计,G中储目前物流及仓储用地共460多万平方米,其中G中储拥有土地使用权的为210多万平方米,尚没有取得土地使用权的为250多万平方米。
资料显示,G中储可供置换土地分布在全国各大城市,其中拥有土地使用权的土地主要位于上海、天津、青岛、南京及无锡等地,上海拥有八处土地合计近80万平方米;长期租赁(没有土地使用权,约30年)的土地主要位于天津、西安、武汉、南京等地,宗地合计27宗,天津拥有4宗超过50万平方米土地。
G中储董事会秘书薛斌透露,这些用地中有相当比重是无偿取得的,成本接近于零,另有少部分通过购置获得,但购置成本较低。
中信证券分析师王德勇称,G中储已拥有土地使用权的土地综合账面成本仅77元/平方米,而该部分土地按仓储用地及商业用地估值,其市场价值分别为732元和1524元/平方米;长期租赁的土地用地总估值约24亿余元,用地估值升值约21亿多元。
置换预期产生巨额增值收益
据薛斌表示,公司的土地置换将是公司的发展战略,今年或明年具体置换哪些土地将依据公司的发展规划。业内人士分析,今年G中储可能置换的土地将位于天津、大连、石家庄及沈阳等地。
有分析称,如果进行置换,G中储拥有土地使用权的这部分土地将归该公司所有,置换时将按商业用地价值计划,这部分土地增值超过30亿元。而对于向中储总公司长期租赁的土地,G中储只拥有实际占用权,而且是签有长期租约,在土地置换增值分配时,最有可能的情况是上市公司拿账面成本与仓储用地市场价值间的增值部分,而集团拿仓储用地与商业用地间的增值部分。
分析还认为,过去两年G中储置换的土地均在上海,为了减少税收,该公司争取到了将土地增值部分计入资本公积的政策。但该公司上海以外的土地则不会享受这一政策,置换增值将计入利润。按目前情况,置换增值部分去除约20%安置迁移费用后将转为该公司利润。
新增土地的潜力较大
还需要指出的是,除了G中储拥有产权的土地及长期租赁的土地外,该公司大股东中储总公司还拥有仓储及物流用地面积为318万平方米,主要分布在辽宁、河南、河北及山东等地。
据了解,中储总公司目前比较支持上市公司的发展,"做大母公司、做强上市公司"是中储总公司的发展战略。因此,如果预期大股东将拥有的土地注入上市公司,将增强G中储的主业并扩大土地来源,使土地置换得以不断滚动进行。
"集团对上市公司的支持是一项长期战略。"薛斌说,但集团是否会对上市公司注入土地资产,以何种方式注入,将是一个市场化过程。
G中储昨日收盘价4.92元,涨5.13%。 |
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