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"最痛苦的调控":长三角发展的引擎抑或包袱?
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事实上，早在挂牌初始，上海不少开发商方面就已表露出对本次商业土地挂牌的“冷漠”态度。一来由于宏观调控后，多数开发商为求自保，早就开始了缩短和保全资金链的战略；二来虽然上海的商用物业长线看好，但由于商业项目存在较大经营风险，而且存在巨额资金前期投入的重压，中小开发商问津乏力。长久以来，市场买家对商业地块的兴趣本身就没有住宅用地高，加上上海动迁难度大、成本高、时间长，无疑增加了开发商业地产的风险。
农工商房地产集团总经理刘逸成在住交会上对记者表示：“这次的宏观调控对整个上海的房地产市场影响比较大，从我们现在将近一年的运营情况看，应该说宏观调控取得了一定成效，上海的房价现在实际上已经有了一定程度的下降。我想2006年可能还有一个稳中有跌的情况，但年底房地产走势会有一定上升，最晚不会拖到2007年底。
“上海市场的真正复苏是长三角真正浪潮的来临，可能要用一两年的时间消化这些储量。另外长三角原来的泡沫和发展的周期都不一样，所以反弹的速度也不一样，上海可能比江苏浙江好一些。上海反弹以后，可能浙江江苏也会上去。”
然而去年上海楼市的收场，却以动迁房的大行其道而结尾，让人对后市产生困惑。
在“金九银十”成交量小幅度上升的同时，人们似乎更清楚地发现，期间市场供应量以庞大的规模涌出。也许是前几个月受宏观调控压抑已久，两个月新上市量达到800万平方米的规模，“金九银十”成了供应的“黄金时代”，在去年10月末的时候，纳入网上销售的各类预售商品房屋已达2400万平方米，消化这些存量究竟需要多久，谁也没有底气。
去年十一十二月份，上海楼市成交量有比九十月份进一步增加的趋势，月成交量已稳居200万平方米以上。
然而，不容忽视的是，在上海房地产市场九十月份成交开始回升的过程中，政策性商品住房的动迁配套房功不可没。
动迁配套房成交和普通住宅成交基本上处于相当的水平，大致比例为5∶4，近半壁江山为动迁配套房成交，对住宅市场的影响权重已非常巨大。这是去年上海住宅市场的一个突出特点。
去年的楼市以此结束，而来年又会如何？业内普遍认为：降价将持续到今年的第一季度。而此后的2006年市场，将在不断的震荡调整中进行。
“一季度以后，市场将开始进入持续的震荡调整期，开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这一现象将要持续到今年底，2007年市场将会好转，我非常看好。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟对记者分析。
“上海楼市还是有一定基础的，所以降价幅度不是很大，价格会在今年第一季度见底。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民认为。
杭州仍有上升空间
杭州是一个区域首位度很突出的城市。多数浙江人异地购房会首选杭州，因此杭州市场的发展需求很大。而经过这次调整，市场将更理性、成熟，开发企业也只有更理性、更成熟才能适应新的形势
“虽然目前在浙江没有任何项目，但是我们从来没有停止过对杭州房地产市场的关注。”顺驰黄金赌城娱乐华东集团副总经理李颖在接受记者专访时这么评价杭州：“从整个长三角看来，杭州的土地市场和楼市相对江苏更加成熟和完善，这也是杭州房价能够在这一轮宏观调控后依然保持中心城区万元以上每平方米的重要原因。”
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| 来源：
国际金融报 |
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